Bước vào những tháng cuối năm, trong khi chủ dự án đang ráo riết chuẩn bị cho kế hoạch tung hàng vì cho rằng đây là thời điểm “chạy đà” của năm 2010 thì nhà đầu tư lại khá dè dặt vì đầu tư vào căn hộ lúc này có thể bị ngâm vốn và khả năng sinh lãi không cao.

Một dự án chung cư cao cấp ở quận 7 - TPHCM. Thị trường căn hộ tuy
đầy tiềm năng nhưng kém hấp dẫn ở khía cạnh giá cả. Ảnh: H.Thúy

Khó nóng sốt

Theo Công ty Tư vấn và Quản lý bất động sản (BĐS) CB Richard Ellis Việt Nam (CBRE), từ quý IV/2009 đến đầu năm 2010 sẽ có khoảng 44 dự án nhà ở được bán với hơn 22.500 căn hộ. Đây là một nguồn cung khổng lồ cho thị trường BĐS. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng dù nguồn cung lớn nhưng năm 2010 không phải là thời điểm bùng nổ của BĐS tại TPHCM. Bởi lẽ, trong tương lai gần, địa ốc sẽ khó xuất hiện tình trạng nóng sốt như trước đây vì sự dè dặt, hoài nghi về những chính sách liên quan đến thị trường BĐS của đại bộ phận khách hàng và nhà đầu tư vẫn chưa được giải tỏa hoàn toàn. Mặt khác, giá nhà đất hiện nay vẫn còn rất cao so với thu nhập của đại bộ phận người dân. Vì lẽ đó, thị trường căn hộ tuy đầy tiềm năng trong năm 2010 nhưng lại kém hấp dẫn vì vẫn vướng ở bài toán giá cả. Các nhận định đều cho rằng trong thời gian tới thị trường BĐS khó lấy lại được phong độ khi tiền vay từ ngân hàng không còn dồi dào. Đầu tư vào căn hộ lúc này có thể bị ngâm vốn và khả năng sinh lãi không cao.

Người mua, nhà đầu tư đều dè dặt

Tìm hiểu thực tế giao dịch trên thị trường có thể thấy phần lớn các nhà đầu tư đều “né” dòng sản phẩm căn hộ cao cấp bởi vì việc bị đánh thuế quá cao khi chuyển nhượng không đem lại nguồn lợi nhuận tốt cho họ. Trên hết, trong thời gian này khá nhiều nhà đầu tư đang phải đau đầu do khó tìm được đầu ra cho nguồn hàng mà họ “ôm” trước đây. Với những nhà đầu tư có nguồn lực tài chính tốt thì xu hướng hiện nay là nhắm đến căn hộ có giá thấp hoặc trung bình, vì có tính thanh khoản cao. Bởi vì với cùng một số vốn bỏ ra nếu đầu tư vào căn hộ trung bình sẽ gom được nhiều hàng hơn căn hộ cao cấp, rủi ro lại thấp hơn, đồng thời khả năng thu lợi nhuận nhanh hơn. Đặc biệt, khi ngân hàng (NH) hạn chế cho vay đối với người mua đi bán lại căn hộ thì đầu tư vào nhà giá rẻ hay trung bình được xem là khả thi nhất.

Các chuyên gia tài chính cũng cho rằng một lý do khiến cho thị trường mất đi sức hấp dẫn là bởi vì với việc NH Nhà nước chỉ cho phép các NH thương mại áp lãi suất thỏa thuận đối với các khoản vay mua nhà mà người vay trả nợ bằng thu nhập từ tiền lương cũng đồng nghĩa với việc tín dụng NH sẽ bỏ qua một nhu cầu của cuộc sống xã hội. Ví như khách hàng có nhà ở vùng ven đem cho thuê và mua một nhà khác ở trung tâm TP cho tiện đi làm, nguồn trả nợ từ tiền cho thuê nhà và một phần lương. Nhưng khách hàng này sẽ khó vay được vốn NH chỉ vì thuộc diện kinh doanh và phải cho vay theo lãi suất trần.

Theo nhiều nhà đầu tư, nguồn cung tăng, tiền vay lại bị siết, mua căn hộ lúc này chỉ phù hợp với người có nhu cầu về nhà ở hoặc mua đầu tư bằng tiền túi. Tuy nhiên, không phải mọi nhu cầu mua nhà đều có thể dễ dàng được đáp ứng. Theo phó tổng giám đốc một NH cổ phần lớn ở TPHCM, dù vẫn có khách muốn vay vốn mua BĐS nhưng NH phải từ chối vì nếu căn cứ nguồn trả nợ từ tiền lương thì ít có khách hàng nào đủ điều kiện để vay theo lãi suất thỏa thuận. Hiện một căn nhà từ 40 m2 - 60 m2 ở quận 7 hoặc quận 4 - TPHCM cũng có giá ít nhất 1 tỉ đồng trở lên. Thời hạn cho vay của các NH cao nhất là 10-15 năm. Như vậy, tính ra vay 1 tỉ đồng thì khách hàng phải trả ít nhất trên 10 triệu đồng/tháng. Vậy khách hàng có thu nhập khoảng 30 triệu đồng/tháng mới có thể vay vốn và trả nợ trên 10 triệu đồng/tháng.