Thị trường bất động sản: Cơ hội cho các nhà đầu tư trong nước

E-mail | Bản in | Lưu xem sau

Theo nhận định của CBRE, trong quý II/2009, phần lớn các chủ đầu tư trong nước có thể phát triển các dự án ở mức trung cấp hoặc bình dân với chi phí thấp hơn hẳn so với các chủ đầu tư nước ngoài.

Giá thuê văn phòng đã bắt đầu giảm. Nhu cầu về nhà ở trong phân khúc bình dân và trung cấp lại tăng mạnh với khối lượng giao dịch lớn trong hai quý đầu năm, nhờ vào mức giá thấp và luồng tiền từ gói kích cầu của Chính phủ cũng như thị trường chứng khoán được cải thiện. Thị trường bán lẻ tại các khu vực trong trung tâm vẫn có tiềm năng tốt vì nguồn cung còn hạn chế và các nhà bán lẻ và thương hiệu cao cấp và hạng sang quốc tế tích cực tìm kiếm cơ hội mở rộng thị trường.

Giá thuê văn phòng hạng B xuống

Theo CBRE, trong quý II chỉ có thêm một tòa nhà văn phòng hạng B nhưng thị trường vẫn gặp khó khăn trong việc tìm kiếm khách thuê. Dự án mới này đã đẩy tỷ lệ mặt bằng trống cho văn phòng hạng B thêm 5% so với quý trước, lên thành 22,1%. Ba tòa nhà được chào thuê từ đầu năm 2009 đến nay chiếm quá nửa diện tích mặt bằng trống của văn phòng hạng B. Nếu không tính các dự án này, tỷ lệ trống của các tòa nhà hạng B hiện tại chỉ ở mức 10%. Văn phòng hạng A cũng ghi nhận mức tăng nhỏ của tỷ lệ trống lên thành 2,84%.

Trong khi đó, tiếp tục chiều đi xuống, giá thuê văn phòng hạng A tiếp tục giảm 5,6% xuống còn 46 đô-la/m², vẫn thấp hơn nhiều so với mức giảm của văn phòng hạng B là 19,1%. Giá thuê văn phòng hạng B giảm một phần là do các tòa nhà mới được chào thuê trong năm 2009 có mức giá khá thấp. Không tính các dự án này, giá thuê tại các tòa nhà văn phòng hạng B đã ổn định hoạt động chỉ giảm 7,7%.

Trung tâm thương mại: tăng trong giam ngoài

Mặc dù thị trường bán lẻ nói chung vẫn tăng trưởng bền vững, nhưng các trung tâm thương mại (TTTM) nằm ngoài khu vực trung tâm đang gặp nhiều khó khăn trong việc giữ chân khách thuê. Trong khi các TTTM trong khu vực trung tâm vẫn có tỷ lệ lấp đầy hơn 99%, thì các TTTM nằm ngoài khu vực trung tâm thành phố có tỷ lệ mặt bằng trống tăng thêm 33% so với quý I, lên thành 44% trong quý II.

Giá thuê trung bình cho mặt bằng bán lẻ trong các TTTM tại khu vực trung tâm vẫn duy trì ở mức 54 đô-la/m²/tháng, với giá thuê tầng trệt trung bình lên đến 90 đô-la/m²/tháng. Nguyên nhân do nguồn cung trong khu vực này còn rất hạn chế. Trong khi đó, các dự án ngoài trung tâm ghi nhận giá thuê sụt 5% xuống còn 34 đô-la/m²/tháng.

Thị trường nhà ở đảo chiều

Trong quý II đã chứng kiến sự đảo chiều trong giá chào bán ở tất cả các phân khúc của thị trường căn hộ sau bốn quý sụt giảm liên tiếp. Ngoại trừ phân khúc thị trường bình dân vẫn tăng đáng kể. Giá chào bán ở phân khúc căn hộ hạng sang chỉ tăng nhẹ 2%, trong khi giá bán ở các dự án hạng cao cấp và trung cấp tăng 4-5%. Phân khúc bình dân có giá bán tăng mạnh hơn ở mức 12% và lên đến 20-30% tại một số dự án.

Giá bán tại một số dự án chung cư cũ có vị trí đẹp tăng mạnh. Hầu hết các dự án này đều được được quy hoạch cải tạo lại hoặc xây mới trong thời gian tới. Giá nhà tăng vọt vì có quá nhiều người muốn mua nhà với hy vọng sẽ sớm được sở hữu những căn hộ mới xây lại khi mà việc xây mới bắt đầu.

Trong khi đó, thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê gần như không có biến động. Sau khi tăng mạnh trong quý I, hiệu suất sử dụng trên toàn thị trường tăng nhẹ trong quý II, dù tỷ lệ trống vẫn ở mức xấp xỉ 11%.

Trong quý II giá chào thuê trung bình trên toàn thị trường đã giảm khoảng 12% so với quý trước, xuống còn 28,77 đô-la/m2/tháng. Các dự án do các Cty nước ngoài quản lý và các dự án tự quản lý đều ghi nhận sự giảm giá, tương đương 15,5% và 8% so với qu‎ý trước. Do áp lực thắt chặt ngân sách của các khách thuê, giá chào thuê của các dự án do các Cty nước ngoài quản lý đã giảm mạnh. CBRE dự đoán các dự án cao cấp nhất sẽ giảm giá chào thuê mạnh nhất.

Cho tới năm 2011 thị trường sẽ không có thêm dự án mới nào, vì vậy nguồn cung thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê hiện tại tương đối bình ổn. Lo ngại duy nhất đó là sự mở rộng của ngày càng nhiều các dự án căn hộ cho thuê dịch vụ nhỏ của tư nhân. 

(Theo Thanh Huyền // Báo xây dựng )