Thị trường bất động sản Hà Nội: Tín hiệu hồi phục

Khởi tạo bởi : diembao |  Đăng bởi : tinkinhte  | Cập nhật: 15/12/2009 00:29

E-mail | Bản in | Lưu xem sau

Gần đi đến thời điểm cuối năm, cùng với dấu hiệu phục hồi của nền kinh tế, tại Việt Nam, người ta đã bắt đầu đưa ra những nhận định tích cực hơn về nền kinh tế thế giới cũng như Việt Nam. Với đặc tính cầu cao, tiềm năng thu lợi nhuận cao, thị trường bất động sản dường như hết sức nhạy cảm với mọi biến chuyển của nền kinh tế nói chung.

Tia sáng của sự phục hồi kinh tế đã khiến cho thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và tại Hà Nội nói riêng vận động tích cực trở lại nhưng đồng thời sự phân hóa giữa các lĩnh vực và khu vực cũng trở nên rõ ràng hơn.

Văn phòng cho thuê: ào ạt tăng cung

Ba tòa nhà văn phòng vừa ra mắt thị trường trong quý 3/2009 là Plaschem (Quận Long Biên), Tháp CEO (Huyện Từ Liêm) và các tòa tháp Handi Resco (Quận Ba Đình) đã làm tăng tổng lượng cung các văn phòng hạng A, B và C khoảng 493.000m², bao gồm 12 tòa hạng A, 30 tòa hạng B và 32 tòa hạng C.

Theo khảo sát của Savills, tập đoàn cung cấp các dịch vụ bất động sản hàng đầu trên thế giới, giá thuê và tỷ suất thuê trung bình trong quý 3/2009 ở Hà Nội tiếp tục giảm nhưng ở mức độ nhẹ hơn so với quý trước. Giá thuê các tòa văn phòng hạng A và B vẫn tiếp tục giảm, giảm tương ứng 4,5% và 2% so với quý trước. Liên quan đến công suất thuê, các tòa hạng A tăng 1% trong khi đó các tòa hạng B giảm 9% so với quý trước do có sự xuất hiện của nguồn cung mới. Trong quý 3/2009, các tòa hạng C đạt công suất thuê khoảng gần 80% với giá thuê trung bình là USD 17/m²/ tháng.

Nhu cầu về văn phòng cả hạng A và B căn cứ theo diện tích thuê thực đã phục hồi trong quý 3/2009 do có tín hiệu khả quan của sự phục hồi kinh tế. Tuy nhiên, trong quý này, các doanh nghiệp mới gia nhập thị trường vẫn khá thận trọng và không sẵn sàng khi đưa ra các quyết định ký hợp đồng thuê mới. Với số lượng yêu cầu thuê văn phòng vẫn ở mức thấp nên các chủ tòa nhà chú trọng giữ chân các khách thuê hiện tại bằng việc thỏa thuận gia hạn hợp đồng ngay trước khi hợp đồng cũ hết hạn, và đưa ra mức giá thuê cạnh tranh cùng với những gói khuyến mại hấp dẫn. Bên cạnh đó, hạng C đang dần trở thành một lựa chọn khác cho khách thuê đặc biệt trong bối cảnh hiện nay.

Savills dự đoán rằng trong vòng 3 năm tới đây sẽ có khoảng hơn 1,1 triệu m² diện tích văn phòng các hạng từ khoảng 60 dự án sẽ được đưa vào thị trường. Trong số đó, sẽ có khoảng 145.000 m² và 354.000 m² diện tích văn phòng được đi vào thị trường tương ứng cho từ nay đến cuối năm 2009 và cho năm 2010.

Phối cảnh Toà nhà tổ hợp văn phòng thương mại và nhà ở THE LANCASTER Hà Nội mới được khởi công trong tháng 10/2009, dự kiến hoàn thành vào năm 2012.

Căn hộ để bán: chưa đáp ứng được nhu cầu của người mua

Tổng nguồn cung các căn hộ để bán trên thị trường sơ cấp (bán trực tiếp từ chủ đầu tư đến người mua) từ các dự án đang bán trong quý 3/2009 là khoảng hơn 1.000 căn hộ. Phần lớn nguồn cung sơ cấp tập trung ở các quận Từ Liêm, Đống Đa và Hai Bà Trưng.

Số lượng giao dịch thành công trên toàn thị trường sơ cấp quý 3/2009 thấp hơn so với quý trước. Ước tính chỉ có hơn 435 căn hộ được bán ra trong quý 3/2009, chiếm gần 38% nguồn cung sơ cấp so với 610 căn được bán trong quý 2/2009. Giá chào sơ cấp bình quân trong quý 3 2009 ở mức khoảng 1.830 USD/ m², tăng 5,5% so với quý 2/2009.

Thị trường thứ cấp (mua đi bán lại) dường như hoạt động tốt hơn so với quý 2/2009. Giá chào thứ cấp bình quân đã tăng trên tất cả 12 quận nghiên cứu, trung bình tăng khoảng 16% so với quý 2/2009. Tại thị trường này, giá chào dao động trong khoảng 660 – 4.200 USD/ m².

Tuy vậy, nhu cầu hiện tại về căn hộ trong quý 3/2009 tại Hà Nội vẫn chưa được đáp ứng. Chỉ có 435 căn hộ đã được bán tại thị trường sơ cấp trong quý 3/2009 và xu hướng tăng giá tại thị trường thứ cấp so với quý 2/2009 rõ ràng đã ảnh hưởng đến quyết định của người mua.

Nhu cầu nhà từ những nhà đầu cơ trong quý 3/2009 vẫn còn ở mức thấp do thị trường chứng khoán phục hồi nhanh chóng trong quý 2 và tiếp tục tăng trưởng nóng trong quý 3/2009. Điều này khiến các nhà đầu tư chú ý đến thị trường chứng khoán hơn so với thị trường bất động sản.

Từ quý 4/2009 đến 2012, ước tính sẽ có ít nhất hơn 10.000 căn hộ được tung ra thị trường. Trong đó, khoảng 34% thuộc quận Từ Liêm, và khoảng 30% thuộc quận Cầu Giấy. Cụ thể thị trường sơ cấp trong quý 4/2009 dự đoán sẽ nhận thêm nguồn cung mới với xấp xỉ 2.000 căn hộ.

Tuy vậy, dự kiến, trong quý 4/2009 sẽ không thấy có sự thay đổi đáng kể nào về giá chào sơ cấp của căn hộ ở tất cả các hạng so với quý 3/ 2009. Giá và hoạt động của thị trường thứ cấp có thể bị ảnh hưởng, một phần do sự áp dụng của thuế thu nhập cá nhân đối với giao dịch chuyển nhượng bất động sản kể từ cuối tháng 9/2009.

Căn hộ dịch vụ: cầu và giá thuê cùng giảm nhẹ

Hiện có 41 tòa nhà trên 7 quận Hà Nội cung cấp cho thị trường gần 2.200 căn hộ, với các loại hình studio, căn hộ 1 phòng ngủ tới căn hộ 6 phòng ngủ, và căn hộ áp mái. Diện tích của các loại hình căn hộ dao động từ trên 40m² tới 560m².

Tổng cung trên thị trường căn hộ dịch vụ trong quý 3/2009 tăng lên đến trên 219.000 m² do có thêm khoảng 100 căn hộ mới từ dự án Hanoi Fraser Suites tại 51 đường Xuân Diệu, quận Tây Hồ, được tung vào thị trường.

Từ quý 4/2008 đến nay, giá thuê trung bình trên phân khúc thị trường căn hộ dịch vụ liên tục giảm. Trong quý 3/2009, giá thuê căn hộ dịch vụ giảm 4,8%, tương ứng với 1,2 USD/m²/ tháng so với quý 2/2009. Trong quý 3/2009, công suất thuê trên thị trường căn hộ dịch vụ giảm 3% so với quý 2/2009 xuống còn 88%. Nguyên nhân của việc giảm công suất thuế này dường như do tăng nguồn cung từ 100 căn hộ mới, tương đương tăng khoảng 4% tổng cung của phân khúc thị trường căn hộ dịch vụ trong quý 2/2009.

Cầu căn hộ dịch vụ chủ yếu từ đội ngũ các chuyên gia nước ngoài làm việc tại các Đại sứ quán, các tổ chức phi chính phủ quốc tế, và các công ty nước ngoài. Mặc dù dấu hiệu phục hồi kinh tế đã được nhìn thấy ở nhiều nước trên thế giới, ví như Anh, Mỹ…, xong có thể trong thời gian sắp tới, cầu về căn hộ dịch vụ vẫn tiếp tục giảm nhẹ do các công ty nước ngoài vẫn còn đang gặp khó khăn từ dư âm của cuộc khủng hoảng kinh tế vừa qua để lại.

Trong quý 4/2009, Hà Nội sẽ có khoảng 10 căn hộ dịch vụ còn lại của dự án Hanoi Fraser Suites ở Tây Hồ được đưa ra thị trường. Đến khoảng 2012, theo dự kiến sẽ có thêm 7 dự án căn hộ dịch vụ tung hơn 1.200 căn hộ ra thị trường.

Tại Hà Nội, cầu Vĩnh Tuy vừa được khánh thành đưa vào hoạt động. Cầu Nhật Tân dự kiến hoàn thành vào năm 2012. Ngoài ra còn rất nhiều các dự án cơ sở hạ tầng lớn đang được triển khai, kết nối khu vực phía Tây Hà Nội (trước là Hà Tây) với khu trung tâm thành phố, ví dụ như dự án đường Lê Văn Lương kéo dài và dự án tàu điện ngầm Cát Linh – Hà Đông. Tất cả các dự án này sẽ mang lại những tác động tích cực tới phân khúc thị trường căn hộ dịch vụ trong tương lai.

Có thể thấy trên thị trường bất động sản Hà Nội, tuy còn nhiều mảng sáng tối khác nhau, nhưng đang dần phục hồi theo nền kinh tế, đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người dân và các nhà đầu tư đang quay trở lại Việt Nam.

(Theo HNM)