Thị trường nhà đất nín thở chờ rồi... “đông cứng”

E-mail | Bản in | Lưu xem sau

Hai tháng trở lại đây, thị trường bất động sản (BĐS) đã rất ì ạch. Gần một tuần qua, các giao dịch nhà đất tại TPHCM gần như “đông cứng” khi quy định mới về Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với chuyển nhượng hợp đồng góp vốn có hiệu lực từ ngày 26-9.

Thị trường đất nền dự án đông cứng do ảnh hưởng thuế TNCN đối với hợp đồng góp vốn bất động sản. Ảnh: HUY ANH

Các “điểm nóng” cũng nguội

“Ảnh hưởng rất nhiều!” - ông Trương Đức Sang, Giám đốc dự án Công ty cổ phần Địa ốc Đại Việt, nhận định như thế khi được hỏi việc thuế TNCN về hợp đồng góp vốn BĐS có ảnh hưởng như thế nào đến thị trường nhà đất.

Theo ông Sang, một tháng trở lại đây, khi có thông tin sẽ triển khai thuế trên, thị trường bắt đầu nín thở… chờ, số lượng người rao bán nhiều nhưng lượng giao dịch thành công không bao nhiêu. “Tuy nhiên, thời gian đó, sàn giao dịch của công ty tại quận 4 có khoảng 2-3 giao dịch thành công/ngày. Khoảng một tuần trở lại đây thì chẳng có hợp đồng giao dịch mua bán nào” - ông Sang nói.

Ghi nhận tại một số trung tâm và sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn TPHCM như ở quận 2, 7, 9, huyện Nhà Bè… tình hình cũng tương tự. Lý giải nguyên nhân giám đốc một sàn giao dịch BĐS trên đường Trần Não, quận 2 cho rằng, do tác động của việc triển khai hướng dẫn thu thuế TNCN đối với chuyển nhượng hợp đồng góp vốn  trong lĩnh vực kinh doanh BĐS. Nhiều người tỏ ra e ngại và đang có ý thăm dò thị trường.

Dự án Him Lam - Kênh Tẻ tại quận 7 là một trong những dự án đất nền rất “hot”. Theo thông tin tổng hợp từ các sàn giao dịch thì mỗi tháng trung bình có khoảng 20-25 hợp đồng chuyển nhượng được ký kết. Thế nhưng gần 10 ngày qua không có giao dịch nào.

Theo lãnh đạo Công ty Him Lam, hiện công ty đang lúng túng phải chờ văn bản hướng dẫn cụ thể mới ký hợp đồng chuyển nhượng cho khách hàng. Một nhân viên của Công ty Vạn Phát Hưng cho biết, 2 tháng trước, số lượng giao dịch các dự án Phú Xuân - Nhà Bè khoảng 12-15 giao dịch/tháng. Thế nhưng thời gian này chỉ còn khoảng 1-5 giao dịch/tháng và khoảng 10 ngày qua chưa có giao dịch nào.

“Trước đây, một tuần “hẻo” lắm em cũng “vô” được 2-3 hợp đồng, chứ cả tuần nay chẳng được cái nào” - một “cò” đất tên Lương chuyên môi giới các dự án tại Nhà Bè rầu rĩ cho biết.  Tại một trung tâm địa ốc trên đường Nguyễn Hữu Thọ quận 7, chị Minh Hương cho biết, cả tháng qua, chị rao bán lô đất dự án Cotec Phú Xuân - Nhà Bè với giá 8 triệu đồng/m² nhưng hiện nay đã giảm còn 6,5 triệu đồng/m² mà vẫn chưa bán được.

“Một số người có gọi hỏi mua nhưng vẫn chưa quyết vì họ bảo cần tìm hiểu rõ số tiền phải đóng thuế TNCN khi bán lại khu đất” - chị Hương buồn bã nói.

Tương tự, tại các khu vực phía Đông như quận 2, quận 9, những địa bàn từng có hoạt động giao dịch đất nền khá sôi động trong nửa đầu năm nay hiện cũng rơi vào cảnh “đóng băng”. Những dự án tại phường Thạnh Mỹ Lợi (quận 2), phường Phước Long (quận 9), giá liên tục tăng và  tính thanh khoản cao nhưng nay cũng rất yên ắng. Theo thông tin từ Công ty Vinaland trên địa bàn quận 2, số lượng khách hàng rao bán đất nền có tăng nhưng người mua giảm hẳn.

Riêng các giao dịch nhà ở riêng lẻ thì không ảnh hưởng gì nhiều. Một quản lý sàn giao dịch Phú Gia Việt nằm trên đường Trần Não quận 2 cũng cho rằng, đầu tháng 8, khi triển khai Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản, thị trường điêu đứng vì chưa có mẫu sổ đỏ mới, nay việc này mới khai thông thì việc triển khai thuế TNCN lại tác động khiến cho thị trường tê liệt hơn.

Tiếp tục... chờ

Theo một chuyên gia trong lĩnh vực BĐS, việc đóng thuế là trách nhiệm, nghĩa vụ và là quyền lợi của các đơn vị kinh doanh đối với nhà nước. Tuy nhiên, để chính sách thực sự tạo được sự đồng thuận trong người dân thì nhà nước cần có sự tính toán kỹ lưỡng và phương án, lộ trình ban hành sao cho hợp lý.

Phó Giám đốc của Công ty TNHH địa ốc Phúc Thịnh Vượng trên đường Trần Não quận 2 lại cho rằng: “Hiện nay lĩnh vực hoạt động kinh doanh BĐS ở nước ta đang trong thời kỳ manh nha. Đối tượng tham gia trực tiếp vào hoạt động giao dịch nhà đất chủ yếu tại các sàn là những người dân bình thường. Do đó, mức đánh thuế đối với hoạt động này từ 2% đến 25% (tùy theo từng trường hợp) là quá cao. Điều này đồng nghĩa với việc lượng khách hàng giao dịch tại các sàn sẽ giảm và hoạt động này dần dần bị “bóp chết”.

Về những bất hợp lý, ông Trương Đức Sang dẫn chứng, theo hướng dẫn của Cục Thuế TP, chỉ có chi phí trả lãi tiền vay của các tổ chức tín dụng để góp vốn mua căn hộ, nền thì mới được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế TNCN. Trong khi đó những trường hợp vay mượn các đối tượng khác, tuy vẫn phải trả lãi suất lại không được tính.

“Ngoài ra, nếu tính đúng, tính đủ mà người kinh doanh xác định được chi phí lỗ sau khi chuyển nhượng hợp đồng góp vốn kinh doanh BĐS thì phần lỗ đó có được tính để trừ vào thuế TNCN hàng năm hay không?” - ông Sang đặt vấn đề.

Theo một lãnh đạo công ty địa ốc tại quận 1, ông rất ủng hộ thuế suất và chính sách thuế. Tuy nhiên, ông vẫn chưa hài lòng với hình thức và phương pháp thực hiện hiện nay. Theo ông, Cục Thuế TPHCM hướng dẫn khi thực hiện sang tên hợp đồng góp vốn, chủ đầu tư phải thanh lý hợp đồng cũ và làm lại hợp đồng mới.

Nhưng chủ đầu tư dự án hiện không biết phải ghi giá giao dịch trên hợp đồng mới như thế nào. Ghi giá cũ của công ty thì không đúng thực tế và đâu có phát sinh thu nhập mà tính thuế, còn ghi giá mới thì người mua không chịu và cũng vướng vì liên quan đến thuế giá trị gia tăng. Trong trường hợp người mua và người bán thỏa thuận ghi lại đúng giá cũ thì sao? Lấy căn cứ đâu để công ty không chấp nhận số tiền mà hai bên tự khai.

“Chúng tôi đã có văn bản xin ý kiến hướng dẫn của Cục Thuế TP đối với việc trả lại 2% tạm thu đối với các hợp đồng chuyển nhượng ký trước ngày 26-9 (ngày Thông tư 161 của Bộ Tài chính có hiệu lực). Khi có văn bản chính thức, chúng tôi sẽ xúc tiến việc hoàn trả này. Cho đến khi có hướng dẫn về việc ghi giá trên hợp đồng chuyển nhượng thế nào, chúng tôi mới làm hợp đồng chuyển nhượng cho khách hàng đối với các trường hợp trên”- vị lãnh đạo này cho biết.

(Theo Hạnh Nhung/SGGP)