Thông tin không minh bạch khiến thị trường BĐS bị đảo lộn

E-mail | Bản in | Lưu xem sau

Thị trường BĐS năm 2009 được các chuyên gia đánh giá khá trầm lắng ở cả 2 thành phố lớn Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Tuy nhiên đã có một số cơn “sốt” cục bộ đã diễn ra trên thị trường và chỉ sau một thời gian thị trường lại bắt đầu trầm xuống.
 
Nhiều người cho rằng, sở dĩ có hiện tướng đó là do chỉ số minh bạch thị trường BĐS thấp. Về vấn đề này, InfoTV.vn đã có cuộc phỏng vấn với ông Đặng Văn Quang, Trưởng phòng Tư vấn chiến lược Công ty BĐS quốc tế Jones Lang LaSalle – Vietnam.

* Hiện nay, khi nói về giá BĐS lên cao, đặc biệt là thị trường Hà Nội, nhiều ý kiến cho rằng giá BĐS cao là do thiếu nguồn cung, theo ông lý do này có đúng không?

Ông Đặng Văn Quang: Tôi nghĩ, thị trường BĐS hiện nay không thiếu nguồn cung mà cái thiếu nhất của thị trường chính là thiếu thông tin bởi vì khi thông tin được công khai, minh bạch hoá thông tin trên thị trường thì chắc chắn sẽ không còn hiện tượng thiếu nguồn cung về nhà ở.

Thực tế hiện nay, nhiều người có nhu cầu về nhà ở thực sự muốn mua nhà, căn hộ nhưng lại không biết tiếp cận với ai, ở đâu để tìm hiểu thông tin. Và người mua nhà đã phải “đi” vòng vèo qua nhiều con đường khác nhau để tiếp cận được với sản phẩm. Lý do tại sao lại xảy ra vấn đề này? Vì họ thiếu thông tin!

* Vậy theo ông, thông tin ở đây được hiểu như thế nào? thông tin từ chủ đầu tư hay từ nhà quản lý ...?

Đặng Văn Quang: Thông tin mà tôi nói là thông tin đa chiều, từ rất nhiều phía. Thông tin đó có thế từ các cơ quan quản lý, cụ thể là với những dự án được xây dựng để cung cấp cho thị trường thì cơ quan quản lý phải có một cơ chế để giúp người dân biết là sẽ có những dự án BĐS sẽ được khởi công xây dựng và bán ra thị trường.

Đối với các chủ đầu tư, họ cũng cần phải có thông tin cung cấp cho thị trường. Tuy nhiên trên thực tế hiện nay, chủ đầu tư vì nhiều lý do nên họ đã không cung cấp tin ra thị trường, hay nói cách khác là họ đã “ém” thông tin.

Và vấn đề này lại phụ thuộc vào các cơ quan quản lý Nhà nước, để thông tin được công khai, minh bạch thì  chính các nhà quản lý phải có những cơ chế minh bạch để đưa thông tin ra thị trường.

Theo tôi, một trong nhưng nơi cung cấp thông tin hiện nay của các dự án BĐS đó chính là sàn giao dịch BĐS. Sàn BĐS cũng là một trong những nơi có thể cung cấp thông tin cho người dân, hơn là việc hiện nay Nhà nước cho doanh nghiệp và chủ đầu tư được phép bán 20% dự án không thông qua sàn, và đồng thời thông tin tại sàn BĐS còn hơn là việc cho các chủ đầu tư nhỏ lẻ góp vốn xây dựng dự án một cách lặng lẽ với các công ty phát triển BĐS.

Phải có cơ chế minh bạch thông tin thì thị trường mới phát triển lành mạnh và minh bạch được.

* Thị trường thiếu thông tin, vậy đối với các công ty tư vấn, nghiên cứu thị trường sẽ đóng vài trò như thế nào trong vấn đề này thưa ông?

Đặng Văn Quang: Hiện nay một số các công ty tiếp thị với nhiều lý do nên họ chưa cung cấp thông tin đầy đủ hoặc chưa chuẩn xác trên thị trường. Những công ty có uy tín của nước ngoài đang hoạt động tạiViệt Nam nhìn chung là họ cung cấp thông tin đầy đủ hơn, tuy nhiên một số công ty trong nước lại cung cấp thông tìn hoàn toàn không chuẩn, họ đã bán những sản phẩm mà người dân hoàn toàn không biết, chưa hiểu.

Thông thường, khi mua một căn hộ thì phải mua cả hệ thống quản lý, quyền được sử dụng tiện nghi xung quanh tuy nhiên những quyền đó được nhắc đến rất mơ hồ và thực tế hiện nay, trên thị trường Việt Nam đã xảy ra không ít vụ tranh chấp chỉ vì việc được dùng những cái gì, phải trả tiền gì, trả bao nhiêu, cái nào chung và cái nào riêng, cụ thể là vụ Phú Mỹ Hưng...

Tất cả nhưng điều này đều là do thông tin không minh bạch, cũng có thể có những lúc người mua vồ vập quá, miễn là được đăng ký quyền mua căn hộ mà không có đủ thông tin xung quanh dự án để tìm hiểu.
Rồi cũng có những dự án bán theo kiểu “úp mở” như đăng ký đặt tiền để được quyền mua căn hộ với điều kiện phải đến đặt tiền, nếu không sẽ mất tiền đặt cọc nhưng nội dung hợp đồng mua bán như thế nào thì người mua không hề được biết trước. Trong khi đó quyền của người mua là phải được biết trước hợp đồng.

Chính điều này đã gây sự mất công bằng cho người dân. Và một thực tế hiện nay là nhiều người biết được sự không công bằng đó nhưng vẫn cứ làm bởi suy cho cùng thì họ cũng chẳng hiểu rõ quyền lợi của mình được biết những cái gì.

Và tôi muốn gửi tới người tiêu dùng Việt Nam một thông điệp, đó là người tiêu dùng nên tiêu dùng thông minh hơn bằng cách gom nhiều thông tin, càng nhiều càng tốt, nếu bản thân họ không thể thu thập được đủ thông tin và hiểu biết thì nên gặp những nhà tư vấn luật có hiểu biết về thị trường BĐS. Đây là 1 dịch vụ mà ở nước ngoài họ đã có từ lâu.
 
* Vậy để đánh giá tính minh bạch của thị trường BĐS, theo ông yếu tố nào là quan trọng nhất?

Đặng Văn Quang: Theo tôi, đánh giá tính minh bạch của thị trường BĐS cần phải thông qua nhiều yếu tố khác nhau như minh bạch thông tin, cụ thể là từ chính phủ, nhà quản lý, doanh nghiệp, chủ đầu tư và thậm chí với cả người mua, đặc biệt là về giá cả cũng phải được minh bạch để người mua có quyền lựa chọn.
Một ví dụ cụ thể trên thị trường đã xảy ra, đó là tỉnh Hà Tây trước khi sát nhập vào Thành phố Hà Nội đã có khoảng hơn 300 dự án được quyết định rất chóng vánh. Và sau đó, khi Hà Tây sát nhập vào Hà Nội thấy có nhiều vấn đề bất cập trong các dự án đó và UBND TP Hà Nội đã phải rà soát và có những dự án phải cho dừng lại.

Điều này thể hiện tính minh bạch không cao đã gây tổn thất cho xã hội rất lớn.

Hơn nữa, việc minh bạch trong khâu giao đất, GPMB cũng là một vấn đề rất quan trọng. Vì nếu thông tin đền bù giải phòng mặt bằng được công khai rõ ràng thì người dân sẵn sàng chấp thuận. Và điều này sẽ tránh được vấn đề khiếu kiện, gây rắc rối  và đảo lộn không cần thiết của thị trường.

Minh bạch trong việc làm luật cũng là một trong những yếu tố không kém phần quan trọng cho thị trường.
Cụ thể, vừa qua Bộ Xây dựng có Tờ trình trình Chính phủ về việc cho phép các doanh nghiệp này được huy động vốn có phân chia sản phẩm là nhà ở hoặc trực tiếp bán 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án nhà ở.
Tuy nhiên, trước đó khi chưa có Tờ trình của Bộ thì nhiều doanh nghiệp và chủ đầu tư đã bán 20% dự án mà không thông qua sàn.

Và trên thị trường đã xảy ra hiện tượng, một bên nhưng doanh nghiệp làm đúng theo quy định thì phải chấp nhận mọi thứ vất vả để được đi qua sàn, còn một phía mặc dù biết quy định không được bán sản phẩm không thông qua sàn nhưng vẫn bán.

Chính vì những điều này đã góp phần làm cho thị trường không minh bạch. Khiến cho giá BĐS ngày càng bị đẩy lên cao không có tầm kiểm soát.

* Thị trường BĐS Hà Nội trong những tháng cuối quý 3, đầu quý 4 đã xảy ra hiện tượng sốt giá căn hộ, theo ông hiện tượng “nóng” của thị trường như trên có thể hiện vấn đề gì không?

Đặng Văn Quang: Theo tôi, những đợt “ấm” hay “nóng” đó của thị trường là không bền vững, dẫn chứng là hiện nay thị trường đã rơi xuống và có dấu hiệu quay trở lại suy giảm không còn ấm nóng như trước nữa.
Tuy nhiên đợt sốt nóng đó cũng nói lên rằng thị trường BĐS vẫn cần căn hộ nhưng thị trường cần những sản phẩm đúng với khả năng chi trả của người dânmình hơn. Nói cách khác là những căn hộ càng đắt tiền thì nhu cầu càng ít, và ngược lại những căn hộ vừa tiền, càng rẻ thì càng có nhu cầu cao. Đây là xu hướng hiện nay trên thị trường BĐS Việt Nam.

Bởi lẽ, ở Việt nam, đặc biệt là ở Hà Nội, mức thu nhập bình quân đầu người khoảng 2.000 USD/người/năm. Giả sử một gia đình có 4 người thì mỗi một năm, tổng thu nhập của gia đình đó là khoảng 8.000 USD.
 
Theo nhiều khuyến cáo, một gia đình muốn chi tiêu bền vững thì nên dành mua một căn hộ có giá khoảng 50 đến 60.000 USD để ở với khoảng 6 đến 7 năm thu nhập trong tổng số xấp xỉ 30 năm lao động của gia đình.

Tôi cho rằng đấy mới là thị trường bền vững, và những doanh nghiệp, công ty BĐS nào tập trung vào được thị trường bền vững này thì mới họ mới thành công, phát triển bền vững.

Tuy nhiên, thực tế hiện nay, trên thị trường Hà Nội lại chủ yếu là những sản phẩm, dự án có khá cao, khoảng 100.000 USD, đặc biệt có những căn hộ cao cấp giá khoảng 200.000 USD. Giá quá cao so với nhu cầu thực, và đây là  thị trường của số ít.

* Cơn sốt BĐS vừa qua tại Hà Nội, có nhiều ý kiến cho rằng do giới đầu cơ, đầu tư BĐS thâu tóm khiến BĐS trờ nên “sốt” bất thường. Vậy ý kiến của ông về vấn đề này thế nào?

Đặng Văn Quang: Tôi không phân biệt đầu cơ vì trong bất kỳ một ngành nghề nào đều có người đầu cơ nếu kiểm soát tốt thì sẽ là yếu tố kích thích thị trường, người đầu cơ khi đầu cơ đều chấp nhận rủi ro, thực tế nhiều người đầu cơ BĐS đã gặp trái đắng rồi. Vì vậy đừng hiểu đầu cơ theo nghĩa đen, nghĩa xấu mà hay coi họ đối xử bình đẳng với họ. Thị trường tự do đều chấp nhận điều đó.

Tôi cho rằng, giá thị trường lên do chủ yếu từ các chủ dự án, còn các đầu cơ, còn chỉ là bức tranh phụ hoạ vào đó thôi chứ không phải là thủ phạm.

* Nhiều chuyên gia cho rằng, giá BĐS hiện nay chưa phải là giá thực của thị trường. Vậy giá thực được hiểu như thế nào? Và khi nào thì thị trường BĐS mới trở về giá trị thực được, thưa ông?

Đặng Văn Quang: Giá thực BĐS theo tôi hiểu là giá được giao dịch trên thị trường, BĐS ngoài việc tính theo giá thành thì còn phải tính đến thương hiệu của doanh nghiệp đó, bằng tiềm năng và tiện nghi của dự án, và còn các dịch vụ xã hội khác quyết định nên giá đó.

Giá BĐS Hà Nội hiện còn quá cao, do thu nhập bình quân của người Hà Nội chỉ khoảng 2.000USD/năm, trong khi căn hộ lại có giá khoảng 100.000 USD, như vậy là cao so với khả năng chị trả của thị trường.

Tuy nhiên yếu tố nào đã quyết định giá BĐS cao như thế. Tôi cho rằng mức giá đầu vào của các công ty BĐS cao khiến giá bán BĐS được họ đưa ra cũng cao.

Cụ thể như mua, thuê với giá đất cao khiến chủ đầu tư cũng phải đẩy giá lên cao, cộng với việc thời gian của dự án xây dựng kéodài tới 5-7 năm, công tất cả chi phí đó đã khiến giá thành BĐS lên quá cao.

(InfoTV)