Bình ổn thị trường BĐS: Học gì từ thế giới?

Trong các nước châu Á, Singapore được xem là quốc gia có mô hình giải quyết nhà ở thành công nhất. Mô hình này dựa trên chương trình nhà ở công cộng mà cơ quan điều hành là Hội đồng phát triển nhà ở Singapore (HDB) được thành lập vào tháng 2-1960. Mỗi năm HDB nhận được từ ngân sách nhà nước bình quân khoảng 1,2 tỷ USD để xây dựng nhà ở xã hội.
 

Từ đó đến nay, HDB đã xây dựng được trên 800.000 căn hộ các loại cho người ở theo từng đối tượng. Hiện nay trên 90% dân số Singapore sống ở các chung cư cao tầng, trong đó 81% mua nhà của HDB bằng hình thức vay tiền trả dần. Những nước phát triển như Nhật Bản, Hàn Quốc cũng tổ chức những tổng công ty nhà nước đầu tư phát triển quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước để ổn định thị trường và bảo đảm an sinh xã hội. Đối với các quốc gia mà nhà nước không trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở, hầu như thị trường đều do tư nhân kiểm soát, nên đều xảy ra tình trạng các chủ đầu tư chú trọng xây dựng nhà ở đắt tiền chỉ có người thu nhập cao mới mua được, còn người có thu nhập thấp thường sống trong các khu ổ chuột. Tại Việt Nam, Chính phủ sử dụng vốn từ ngân sách đầu tư xây dựng nhà ở cho sinh viên, công nhân các khu công nghiệp thuê ở. Còn nhà cho người thu nhập thấp, Chính phủ kêu gọi doanh nghiệp đầu tư thông qua chính sách hỗ trợ, khuyến khích về đất, hạ tầng, vốn... Đã có rất nhiều dự án nhà ở cho người thu nhập thấp đăng ký nhưng số lượng dự án khởi công xây dựng chưa nhiều do doanh nghiệp thiếu vốn.

Điều tiết chênh lệch địa tô

Ở các nước như Australia, Đức, Canada... khi mở đường sẽ đồng thời giải phóng mặt bằng 2 bên đường vào 50m, sau đó quy hoạch đầu tư nhà ở và các công trình kiến trúc đô thị. Như vậy, Nhà nước vừa điều tiết được chênh lệch địa tô do đầu tư hạ tầng mang lại, vừa thực hiện chỉnh trang đô thị theo hướng văn minh, hiện đại. Trung Quốc là nước đã áp dụng kinh nghiệm này rất thành công trong việc nâng cấp các đô thị. Đặc biệt là Bắc Kinh đã tạo được những đường phố rất hiện đại.

Ở Đài Loan, những người dân có nhà ở được ra mặt đường mới mở, nếu chuyển nhượng đất đai thì Nhà nước sẽ thu lại phần chênh lệch tăng thêm do Nhà nước đầu tư đường mà có thông qua chính sách định giá trước và sau khi mở đường. TP Hà Nội cũng từng đặt ra vấn đề này song vì nhiều lý do nên chưa thực hiện. Nhiều dự án, Nhà nước phải bỏ chi phí rất lớn để giải phóng mặt bằng nhưng không được hưởng lợi ích từ chênh lệch địa tô.

Chủ động điều hành thị trường

Khủng hoảng tài chính ở Thái Lan năm 1997 là do ngân hàng đầu tư quá mức vào thị trường bất động sản (BĐS), 35% tổng dư nợ trong hệ thống ngân hàng. Khi thị trường BĐS suy giảm, ngân hàng mất khả năng chi trả khiến khủng hoảng tài chính lan tỏa sang khủng hoảng kinh tế. Cuộc khủng hoảng tài chính tại Mỹ cũng bắt nguồn từ việc gia tăng nguồn vốn tài trợ để mua bán nhà ở thông qua kỹ thuật "chứng khoán hóa BĐS thế chấp" trong khi hệ thống kiểm soát không theo kịp. Cùng với đó, việc cho vay mua nhà ở dễ dàng ở mức "dưới chuẩn", dẫn tới tình trạng các nhà đầu tư và người dân đổ xô vào kinh doanh BĐS, đẩy "bong bóng" của thị trường BĐS Mỹ bùng nổ. Thị trường BĐS Mỹ tăng liên tục trong hơn 9 năm kể từ năm 1997 đến cuối năm 2006. Tính ra trong vòng 10 năm qua, giá nhà ở Mỹ tăng liên tục khoảng 20% mỗi năm và có nơi tăng gấp 3 lần. Theo thống kê từ năm 1997 đến năm 2007, bình quân mỗi năm nước Mỹ xây dựng được gần 200 triệu mét vuông nhà ở. Đến thời điểm trước khủng hoảng (năm 2007), nước Mỹ có khoảng 18.000.000 căn hộ bỏ không. Mặt khác, do tiền đầu tư BĐS tại Mỹ dường như từ cả châu Âu và nhiều nước trên thế giới đóng góp thông qua kỹ thuật "chứng khoán hóa" BĐS thế chấp, nên người Mỹ xây nhà để kinh doanh gần như không xét đến nhu cầu. Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, Việt Nam khó xảy ra khủng hoảng thị trường BĐS do không áp dụng chính sách chứng khoán hóa BĐS thế chấp. Song phải kiểm soát chặt chẽ các nguồn tiền đổ vào BĐS để chủ động ngăn ngừa rủi ro.

Kiểm soát đầu tư nước ngoài vào nhà ở

Khi mở cửa, Chính phủ Trung Quốc cho phép nhà đầu tư nước ngoài tham gia kinh doanh nhà ở. Nhà đầu tư được mua đất có thời hạn (tối đa là 99 năm). Thị trường BĐS đã trở thành một mảng đầu tư hấp dẫn. Trong giai đoạn 1991-1995, đầu tư nước ngoài vào BĐS chiếm khoảng 10% tổng mức vốn đầu tư nước ngoài tại Trung Quốc. Tại một số thành phố lớn, tỷ lệ thu hồi vốn đầu tư BĐS đạt hơn 100% vào các năm đầu 1990 (tỷ lệ thu hồi vốn bình quân tối thiểu khoảng 30%), lớn hơn rất nhiều so với các ngành công nghiệp khác. Tuy nhiên, do đầu tư nước ngoài vào BĐS quá nóng dẫn đến sự thiếu hụt nguồn cung về đất đai, đẩy giá đất và giá nhà ở ngày càng cao. Trong nửa cuối năm 1993, Chính phủ đã phải kiểm soát nhằm giảm sức nóng của thị trường bất động sản. Ở Việt Nam, nguồn vốn đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực BĐS cũng khá lớn, vì vậy đây là bài học quan trọng cho các nhà quản lý trong điều hành thị trường BĐS.