Năm 2011: 'Sốt' nhà đất sẽ tái phát?

E-mail | Bản in | Lưu xem sau

Mùa Giáng sinh đang đến gần, cùng với sự nhộn nhịp của hàng tiêu dùng, thị trường nhà đất sau một thời gian im ắng đang có dấu hiệu ấm lên.

Giới chuyên môn cho rằng, sớm hay muộn, cơn sốt nhà đất sẽ tái phát. Triệu chứng này không chỉ là hiện tượng mà còn có tính quy luật.

Cầu bất động sản ngày càng lớn

Hiện tượng những gia đình khá giả, có tích luỹ chút ít tậu nhà ở Hà Nội, Sài Gòn và các đô thị lớn đang là xu hướng khá rõ nét của đất nước trên đường đô thị hoá.

86 triệu dân, Việt Nam có số dân đứng thứ 13 trong tổng số 218 nước và vùng lãnh thổ trên thế giới, trong khi diện tích chỉ đứng thứ 64. Với 260 người/km2, Việt Nam có mật độ cao gấp đôi các nước Đông Nam Á và gấp trên 5 lần của thế giới. Trong khi đó, dân cư đô thị chỉ chiếm 30% trong tổng dân số.

Theo kinh nghiệm của các nước đi trước, cùng với tốc độ phát triển kinh tế, tỷ lệ dân sống ở các đô thị sẽ tăng dần từ 30% lên khoảng trên 50% trong vòng 10 năm tới.

Cùng với tốc độ đô thị hoá, sự khởi sắc của nền kinh tế cũng đang hấp dẫn cộng đồng người Việt ở nước ngoài và cộng đồng nước ngoài có quan hệ với Việt Nam. Số lượng người nước ngoài gốc Việt về nước ngày càng đông. Xu hướng ở lại, định cư lâu dài nới quê cha đất tổ đang tác động đáng kể tới cầu của thị trường. Lực lượng người nước ngoài làm việc cho các văn phòng đại diện và các tổ chức quốc tế ngày càng đông đảo cũng góp phần làm tăng cầu cho thị trường nhà đất.

Tỷ lệ dân số đô thị tăng, mức sống cao lên, nhu cầu về đất ở tăng theo. Sự tăng trưởng không ngừng về nhu cầu bị giới hạn bởi quỹ đất và sự bất cập nguồn cung về nhà khiến giá nhà đất liên tục bị đẩy lên. Sự tăng trưởng này bị chi phối bởi nhiều yếu tố, đặc biệt là sự can thiệp của nhà nước nên thường không có tính ổn định mà còn biểu hiện bằng những cơn sốt.

Tính chu kỳ của thị trường

Nhìn lại lịch sử cho thấy, tính từ năm 1993 đến nay, có thể nói giá nhà đất đã qua bốn "cơn sốt": lần thứ nhất vào năm 1993-1994, lần thứ hai vào năm 2001-2002, lần thứ ba vào cuối năm 2007 đến đầu năm 2008, và gần đây nhất là đầu năm 2010.

Nếu chu kỳ hai cơn sốt giá đất lần trước là 6-7 năm, mỗi lần kéo dài hai năm thì những cơn sốt sau dường như ngắn lại, thời gian sốt cũng ngắn hơn. Cơn sốt thứ ba (2007-2008) chỉ diễn ra chừng hơn nửa năm rồi lắng xuống. Cơn sốt thứ tư vào đầu năm 2010 chỉ diễn ra chừng bốn tháng rồi khựng lại.

Có hiện tượng này là do các chính sách điều hành vĩ mô của nhà nước. Khi nắm trong tay quỹ đất và phần lớn quỹ nhà cùng với các công cụ tài chính khác, sự can thiệp kịp thời đã làm dịu cơn sốt.

Một lý do nữa của tính chu kỳ là cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu vào đầu năm 2008 đã tác động sâu sắc đến nền kinh tế Việt Nam. Theo đó, thị trường bất động sản đã không chỉ đóng băng mà còn rớt dài trong hai năm qua.

Năm 2010, khi suy thoái đã chạm đáy sẽ đến thời kỳ thoát đáy hồi phục đi lên. Sự tăng trưởng kinh tế được khôi phục là tiền đề để thị trường nhà đất nóng trở lại. Yếu tố đầu vào cũng làm cho thị trường này sốt trở lại, chẳng hạn, giá đền bù đất nông nghiệp ở Hà Nội tăng lên khoảng 3-5 lần so với trước. Giá vật tư xây dựng tăng nhanh hơn giá tiêu dùng (15% trong năm ngoái). Giá nhân công trong lĩnh vực này cũng tăng...

TS. Nguyễn Thạc Hoát, một chuyên gia tài chính cho rằng, cơn sốt thứ tư diễn ra vào nửa đầu năm nay chỉ là cơn sốt giữa chừng. Đó chỉ là sự dịu lại của cơn sốt trước sự can thiệp vĩ mô. Khi các chính sách này được nới lỏng, sức ép của cầu sẽ làm cho cơn sốt tái phát trở lại. Thêm vào đó, nền kinh tế đang có dấu hiệu phục hồi mạnh mẽ, trị trường chứng khoán đang khởi sắc, sự kìm nén nhu cầu sẽ có dịp bùng phát trở lại.

Ông Hoát tin rằng, sốt nhà đất tái phát là điều đương nhiên.

Sự chi phối của các yếu tố vĩ mô

Trái với nhận định chung của giới chuyên gia, ông Nguyễn Tho Phùng, một chuyên gia bất động sản ở Vietinbank, nhận định: Sốt nhà đất sẽ khó xẩy ra, ít nhất là trong đầu năm 2011.

Lý do là, dòng tiền đổ vào bất động sản bị kiểm soát chặt. Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư số 13/2010/TT-NHNN ngày 20/5/2010 của Thống đốc NHNN quy định về tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng. Theo đó, tỷ lệ an toàn vốn tối thiểu; giới hạn tín dụng được thắt chặt với bất động sản.

Sự kiểm soát dòng tiền vào thị trường này khiến khả năng thanh toán bị hạn chế. Thêm vào đó, khi quy hoạch tổng thể Hà Nội đến năm 2030 được phê duyệt, nhiều dự án bất động sản sẽ được triển khai, nguồn cung được tiếp sức dồi dào nên chuyện tăng giá là khó xẩy ra.

TS. Nguyễn Văn Nam, nguyên thành viên Ban Nghiên cứu Thủ tướng Chính phủ, thì đánh giá, thời kỳ trước Đại hội Đảng, khi công tác nhân sự chưa ổn định mọi hoạt động kinh tế dường như rón rén hơn.

Sau tháng 1, Đại hội Đảng toàn quốc kết thúc sẽ bắt đầu một chu kỳ mới của nền kinh tế. Giá cả, lạm phát có nguy cơ sẽ tăng trở lại. Nhà đất không chỉ là kênh đầu tư của người có nhu cầu để ở mà còn là nơi bảo toàn giá trị. Người dân có tích lũy đều tích cực gom nhà đất không chỉ để ở mà còn có cơ hội sinh lời khi tiền đồng mất giá.

Giá nhà đất không chỉ chịu sự chi phối bởi các yếu tố nội tại của nền kinh tế. Những biến động khó lường của tình hình kinh tế thế giới và khu vực là yếu tố không thể bỏ qua của thị trường nhà đất. Cơn sốt nhà đất có tái phát hay không, vào thời điểm nào, kéo dài bao lâu vẫn là ẩn số. Chỉ có điều, giá nhà đất sau một thời gian tạm dừng chắc chắn sẽ tăng. Chúng ta hãy chờ xem.

(VEF)