Thỏa thuận góp vốn đầu tư bất động sản: Những chiêu “trói” khách hàng lộ liễu

Do sốt sắng, nhiều người mua hoặc đầu tư nhà đất sẵn sàng ký kết các thỏa thuận góp vốn (có thể có những tên gọi khác như hợp đồng giao vốn, thỏa thuận vay vốn) mà không hề để ý những điều khoản bất lợi cho mình. Thậm chí, nhiều người còn giao kết không phải với chủ đầu tư mà với môi giới (nói nôm na là "cò"). Khốn nỗi, những "thủ thuật" qua mặt người mua trong các thỏa thuận góp vốn không khó để nhận biết.

Giao vốn nhưng không rõ lãi suất, quyền lợi...

Đang rất quan tâm khu đất nằm trong dự án Thanh Hà - Cienco5 (Hà Đông), anh Nguyễn Quảng Nam (Định Công, Hoàng Mai) "vớ" được đại diện một sàn bất động sản tự giới thiệu là nhà phân phối của dự án. Mặc dù lô đất anh Nam ưng ý có diện tích lên tới 240m2, giá 16,5 triệu đồng/m2 (tổng trị giá ngót nghét 4 tỷ đồng) nhưng để ký được hợp đồng với chủ đầu tư, trước hết anh Nam phải ký với "sàn". Hình thức giao dịch giữa hai bên được thực hiện qua hợp đồng giao vốn. Tuy nhiên, mẫu hợp đồng "sàn" đưa hết sức sơ sài. Nội dung hợp đồng ghi rõ bên B (anh Nam) giao cho bên A ("sàn") một số tiền cụ thể, song không ghi rõ mức lãi suất, cách tính lãi suất, phương thức hoàn vốn... "Sàn" cũng giành hết "quyền chủ động" về mình khi khẳng định "khoản tài chính này không được hiểu là khoản kinh phí mua quyền sử dụng đất mà là khoản kinh phí giao vốn cho bên A tổ chức kinh doanh với hiệu quả được ấn định trước là giành được quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo... giá cố định". Thậm chí, "phần diện tích sẽ nhận được quyền sử dụng hiện chỉ là... tạm tính"... Đồng thời, phải sau một thời gian người mua mới được ký hợp đồng nhận chuyển nhượng với chủ đầu tư. "Toàn bộ kinh phí giao vốn được hiểu là bên B giao cho bên A điều hành, quản lý và phân bổ chi phí để đạt được hiệu quả này". Tức là, thông qua "gửi trứng" cho sàn bất động sản, người mua (trong trường hợp cụ thể nếu thực hiện là anh Nam) không hề được biết mình sẽ được nhận quyền chuyển nhượng đất tại vị trí nào, diện tích, giá cả ra sao... Việc thương thảo với chủ đầu tư chính thức hoàn toàn do đại diện sàn bất động sản - làm "cò" - quyết định.
 

Cũng theo anh Nam, hợp đồng này cũng hết sức trắng trợn khi nhiều lần nhấn mạnh "không phải là một hợp đồng mua bán nhà đất. Việc hợp tác tài chính được hai bên tự nguyện theo nguyên tắc công khai và cùng có lợi. Mỗi bên đều có những nỗ lực trong việc thực hiện trách nhiệm và quyền lợi của mình...".

Với loại hợp đồng như thế này, sàn bất động sản không cần làm gì mà đem tiền của người mua gửi ngân hàng, hưởng lãi suất cũng đã "thắng". Anh Nam cho biết, không ít người đã giao kết hợp đồng góp vốn với mục đích được quyền nhận chuyển nhượng bất động sản tại nhiều dự án thông qua hình thức gọi là đầu tư mạo hiểm này. Nếu xuôi chèo mát mái, "sàn" hưởng chênh lệch giữa giá gốc của chủ đầu tư chính thức với giá mình chào, người mua có thể mua được; nếu không, "sàn" chỉ việc trả lại tiền... Trong mọi trường hợp, rủi ro luôn thuộc về phía người mua mà trung gian không hề gặp phải vấn đề gì.

Thỏa thuận "bắt bí"
 

Nắm bắt tâm lý sốt ruột của nhiều nhà đầu tư thứ cấp, không ít chủ đầu tư chính thức các dự án cũng đưa ra cái gọi là thỏa thuận vay vốn nhưng với những điều khoản bắt chẹt người mua. Tại thời điểm 20-12-2009, khi lãi suất huy động của nhiều ngân hàng đã ở mức 10,499%/năm, chủ đầu tư (chính thức) một dự án bất động sản lớn vẫn đưa ra thỏa thuận vay vốn với lãi suất cho vay... 10%/năm. Tuy nhiên, điểm mấu chốt vẫn là quyền lợi của bên giao vốn. Ở điểm này, bên giao vốn (nhà đầu tư thứ cấp) cũng bị chèn ép. Theo đó, chủ đầu tư dành cho bên góp vốn quyền mua một suất tại dự án nhưng với giá và thông tin cơ bản về suất mua do... chủ đầu tư công bố (chủ đầu tư “được quyền quyết định bố trí, sắp xếp vị trí, diện tích, hướng suất bán"). Bên chủ đầu tư cũng tỏ ra hết sức khó hiểu khi bổ sung rằng "quyền mua suất không có giá trị bảo đảm cho bất kỳ quyền sở hữu nào của bên A (bên góp vốn) đối với bất kỳ suất nào của khu đô thị". Thời điểm chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với bên góp vốn cũng hết sức mù mờ khi quyền mua suất "chỉ phát sinh sau khi... chủ đầu tư có quyền bán theo quy định của pháp luật".

Khéo chuốc lấy rủi ro

Góp vốn (thông qua hợp đồng, thỏa thuận...) để được quyền nhận chuyển nhượng bất động sản không phải là hình thức mới hiện nay. Thông thường, để bảo đảm quyền lợi, nghĩa vụ các bên, các thỏa thuận hay hợp đồng này đều phải được thực hiện một cách rõ ràng, minh bạch. Tuy nhiên, do thiếu hiểu biết hoặc nôn nóng, không ít người mua đã tự chuốc lấy rủi ro, phiền phức, nhất là khi tin tưởng giao vốn một cách bất cẩn cho các sàn bất động sản, nhà phân phối hoặc "cò".