Chuyển nhượng hợp đồng góp vốn bất động sản: Cách tính thuế bất cập

E-mail | Bản in | Lưu xem sau

Thông tư 161/2009/TT-BTC ngày 12-8-2009 quy định chuyển nhượng hợp đồng (HĐ) góp vốn dự án bất động sản thì nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN) như chuyển nhượng bất động sản, tức 25% trên lợi nhuận hoặc 2% trên giá chuyển nhượng. Quy định đã rõ, thế nhưng thực tế nhiều người gay gắt cho rằng: quá bất hợp lý, giá tính thuế tính trên phần vốn góp hay tổng giá trị HĐ đều tùy… cán bộ thuế!

Công văn “căng” hơn thông tư

Vì thị trường bất động sản đóng băng, chị C.Nh. sang lại HĐ góp vốn mua nền đất tại Nhà Bè bằng với giá vốn người bán đã góp (tổng giá trị HĐ 1 tỷ đồng, người bán đã góp được 30%). Chị vay vốn ngân hàng góp tiếp 30% nữa và chờ thị trường ấm sẽ sang nhượng kiếm lời. Nhưng chờ mãi, thị trường vẫn chưa rục rịch, trong khi kỳ góp vốn đã gần kề. Không có khả năng góp nữa nên chị chuyển nhượng tiếp cho người khác bằng với giá đầu tư (60% giá trị HĐ). Rõ ràng, chị đã lỗ phần lãi vay ngân hàng. Thế nhưng, chị bị tính thuế 2% trên giá trị HĐ vì lý do… HĐ đã sang nhượng qua nhiều chủ nên không xác định được giá vốn.

Thông tư 161 quy định rất linh hoạt, người nộp thuế gần như được chọn mức thuế suất 25% trên lợi nhuận hoặc 2% trên giá chuyển nhượng. Mới đây, ngày 11-2-2009 có Thông tư 02/2010/TT-BTC của Bộ Tài chính (BTC) cũng quy định rõ đối với HĐ góp vốn thì “giá mua được xác định căn cứ vào chứng từ nộp tiền góp vốn”. Thế nhưng, cán bộ thuế địa phương cứ khăng khăng, HĐ đã chuyển nhượng nhiều lần phải nộp mức thuế suất 2%.

Quá bức xúc, chúng tôi mang hồ sơ lên Cục Thuế TPHCM hỏi, cán bộ phòng tuyên truyền quả quyết tính 2% là đúng. Cơ sở pháp lý là… văn bản hướng dẫn của Tổng cục Thuế. Tức sau khi Thông tư 161 của BTC ra đời, ngày 24-9-2009 Tổng cục Thuế liền ban hành tiếp văn bản hướng dẫn số 3929/TCT-TNCN quy định thêm “trường hợp HĐ gốc đã chuyển qua nhiều chủ nhưng không xác định được giá vốn của người nộp thuế đứng tên trên HĐ chuyển nhượng sau này thì nộp theo mức thuế suất 2%”.

Hồ sơ chúng tôi đưa ra có ghi rõ giá trong HĐ gốc (mỗi lần chuyển nhượng được xác nhận bằng phụ lục HĐ), nhưng cán bộ thuế vẫn không chấp nhận giá trong HĐ vì cho rằng, giá đó đã qua nhiều lần chuyển nhượng nên không xác định được giá mua sau cùng. Chúng tôi trưng ra biên bản đặt cọc có xác định giá mua có đóng dấu của sàn giao dịch bất động sản lúc mua. Mặc cho sàn có tư cách pháp nhân nhưng cán bộ thuế vẫn không chấp nhận biên bản đặt cọc này, yêu cầu phải có chứng từ thanh toán. Chúng tôi hỏi chứng từ thanh toán là gì, thì được trả lời là chứng từ thanh toán qua ngân hàng. Trong khi không có quy định nào buộc các cá nhân sang nhượng phải thanh toán qua ngân hàng.

TPHCM ngày càng có nhiều cao ốc, nhưng việc sang nhượng thường gặp rắc rối vì cách tính thuế. Ảnh: Đức Trí

“Cái lý” của cán bộ thuế

Cách tính thuế 2% được xác định như thế nào khi chỉ mới thanh toán 60% giá trị HĐ? Câu trả lời khiến chúng tôi ngạc nhiên là: 2% trên tổng giá trị HĐ 1 tỷ đồng. Cán bộ thuế viện dẫn Thông tư 84/2008 quy định “giá tính thuế là giá thực tế ghi trên HĐ chuyển nhượng” và suy diễn giá trên HĐ là tổng giá trị HĐ. Cán bộ thuế lý luận, sang nhượng là chuyển toàn bộ HĐ, việc chưa đóng hết HĐ, người mua sẽ đóng tiếp phần còn lại! Trong khi tại mục 3.b Công văn 3929 và mục 5.b Thông tư 02 đều quy định: đối với HĐ chỉ mới góp một phần vốn thì giá vốn của HĐ là phần vốn góp đã nộp (tức lấy tổng vốn phải nộp trừ phần vốn góp còn thiếu). Dẫn chứng quy định này để đề nghị chỉ đóng thuế TNCN trên số tiền đã góp 60%, cán bộ thuế trả lời việc xác định giá vốn đó chỉ áp cho mức thuế suất 25% chứ không áp cho thuế suất 2%!

Trước đây, có trường hợp người mua nhà theo Nghị định 61, sau đó bán lại xin nộp thuế suất 2% trên giá bán thì cán bộ thuế buộc phải đóng 25% trên lợi nhuận. Tuy nhiên, giá nhà mua theo Nghị định 61 là giá nhà nước hỗ trợ người có công nên rất thấp so với thị trường, nhưng cán bộ thuế vẫn không thừa nhận.

Giờ đây, cũng cách hiểu đơn giản như thế, người góp vốn chỉ mới đóng một phần nhưng bị buộc đóng thuế cho toàn bộ giá trị HĐ. Cách hiểu và cách tính thuế của cán bộ thuế gần như quên rằng, thuế TNCN chỉ phát sinh khi có thu nhập. Khi người góp vốn bị lỗ hoặc chỉ mới góp được một phần HĐ làm sao xem là có thu nhập, phải đóng thuế toàn bộ?

Đó là chưa kể hàng loạt vấn đề trong quá trình thực hiện hồ sơ nộp thuế TNCN khiến người dân bức xúc. Theo Điều 6 Thông tư 02 quy định HĐ sang nhượng “phải được tổ chức kinh doanh nhà chấp thuận chuyển nhượng”, buộc phải có văn bản chấp thuận sang nhượng của chủ đầu tư mới cho đóng thuế, mặc dù việc chấp thuận đó đã được ghi rõ trong HĐ góp vốn! Đến huyện Nhà Bè, khi nộp bản photo các HĐ góp vốn và mang bản chính để cán bộ tiếp nhận hồ sơ đối chiếu, cán bộ không đối chiếu mà buộc phải nộp bản sao y chứng thực.

Tinh thần tốt đẹp tại điểm b Điều 6 Thông tư 02 là “ủy nhiệm thu thuế cho các tổ chức kinh doanh nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người nộp thuế” và “kinh phí ủy nhiệm thu thực hiện theo Luật Quản lý thuế” (tức nhà nước chịu) đã bị “ bóp méo” khi đi vào thực tế. Bởi người dân bị đơn vị được ủy nhiệm thu thuế là chủ đầu tư dự án “chặt” 5 triệu đồng phí cho việc đóng thuế giùm - mắc hơn giá cò dịch vụ (dù chủ đầu tư này đã thu phí chuyển nhượng HĐ)!

(Theo HÀN NI // SGGP Online)