Quy định về hợp đồng nhà và đất trong Bộ luật Dân sự 2005: Chưa chuẩn!

E-mail | Bản in | Lưu xem sau

Bàn về các quy định về hợp đồng liên quan đến nhà và quyền sử dụng đất (QSDĐ) trong Bộ luật Dân sự (BLDS) 2005 tại cuộc tọa đàm do BộTư pháp vừa tổ chức, nhiều luật gia cho rằng BLDS chưa thể hiện được vai trò nền tảng của hệ thống văn bản pháp luật, mà ngược lại có sự thiếu thống nhất với nhiều đạo luật khác như Luật Thương mại, Luật Đất đai, Luật Doanh nghiệp, Luật Sở hữu trí tuệ…

Mâu thuẫn về góp vốn bằng giá trị QSDĐ

Công chứng viên Võ Đình Nho (Phòng Công chứng số 4, Hà Nội) cho biết, quy định về góp vốn bằng QSDĐ trong Luật Doanh nghiệp năm 2005 không thống nhất với quy định về góp vốn bằng giá trị QSDĐ tại BLDS (cũng được ban hành 2005)!

Theo BLDS 2005, QSDĐ không được chuyển giao cho bên nhận góp vốn, nhưng Điều 29 Luật Doanh nghiệp lại ghi: “Đối với tài sản có đăng ký hoặc giá trị QSDĐ thì người góp vốn phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản đó hoặc QSDĐ cho công ty tại cơ quan có thẩm quyền”. BLDS chỉ quy định về việc góp vốn bằng giá trị QSDĐ, không quy định về việc góp vốn bằng giá trị nhà hay tài sản gắn liền với đất, dẫn tới nếu tài sản góp vốn là nhà và đất gắn liền nhau thì không có quy định điều chỉnh để áp dụng thống nhất cho cả QSDĐ và sở hữu nhà!

Không chỉ “đá” Luật Doanh nghiệp, BLDS còn quy định khác với Luật Nhà ở năm 2005 về thời điểm chuyển giao QSDĐ và quyền sở hữu bất động sản (QSHBĐS). Trong khi theo BLDS, “việc chuyển QSH đối với BĐS có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký QSH” và việc chuyển QSDĐ có hiệu lực từ thời điểm đăng ký QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai thì theo Luật Nhà ở; QSH nhà ở được chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân hoặc đã giao nhận nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng đối với giao dịch về nhà ở mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở, hoặc từ thời điểm mở thừa kế trong trường hợp nhận thừa kế nhà ở”.

Chuyên gia này còn dẫn chứng, cùng một hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng QSDĐ đã được công chứng, BLDS thì cho phép, trong khi Luật Nhà ở không cho phép hủy một phần nội dung hợp đồng, mặc dù các bên tham gia giao dịch cùng thống nhất thỏa thuận hủy.

Không quy định rõ về tặng, cho và chuyển nhượng QSDĐ

Một vướng mắc khác được Th.S Nguyễn Hải An (TANDTC) chỉ ra là, BLDS chỉ quy định về trình tự, thủ tục của hợp đồng tặng, cho QSDĐ mà chưa đề ra cách thức giải quyết tranh chấp trong loại hợp đồng này. Bên cạnh đó, tuy BLDS đã quy định về điều kiện chuyển nhượng nhưng lại mang tính dẫn chiếu các quy định của pháp luật đất đai nên rất khó áp dụng vào đời sống thực tiễn.

Với việc Quốc hội gần đây ban hành một số văn bản pháp luật về QSH nhà ở tại Việt Nam đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, thì BLDS năm 2005 rõ ràng đang bị “trống” hẳn quy định về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ gắn liền với QSH nhà ở của đối tượng này.

(Theo Phương Anh // SGGP online)