Trả tiền sử dụng đất ở Phú Mỹ Hưng

E-mail | Bản in | Lưu xem sau

Khách hàng mua sản phẩm của Phú Mỹ Hưng đang tranh cãi với chủ đầu tư về việc ai phải đóng tiền sử dụng đất cho Nhà nước vào tháng 10 vừa qua. Ảnh: Lê Toàn.

Cư dân Phú Mỹ Hưng (PMH) đã làm đơn khiếu tố ba vấn đề: Quyết định 112 của Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh (UBNDTP) về chức năng kinh doanh của Công ty PMH; Chi cục Thuế quận 7 thu tiền sử dụng đất của người mua nhà và làm rõ nghĩa vụ tài chính của PMH trong quá trình hoạt động.

Dù khiếu tố như thế nhưng mấu chốt của vấn đề chỉ là hai câu hỏi pháp lý: (i) PMH hay cư dân phải xuất tiền để trả tiền chênh lệch giữa (a) đất thuê 30 năm của PMH và (b) đất mua để có nhà ở vô thời hạn của cư dân; và (ii) số tiền chênh lệch kia là bao nhiêu? Chính vì cư dân bị đòi tiền sử dụng đất nên mới phát sinh ba vấn đề họ khiếu tố kia.

Ở đây để trả lời hai câu hỏi pháp lý đã nêu ta xem gốc gác vấn đề; sau đó đưa ra đề nghị giải quyết. Để độc giả dễ nắm bắt vấn đề tôi sẽ dùng ngôn ngữ đời thường chứ không dùng các danh từ pháp lý của Luật Đất đai.

Quy định về tiền sử dụng đất theo Luật Đất đai

Bây giờ là năm 2009, nên khi nói về các vấn đề đất đai, ta thường dựa trên Luật Đất đai 2003. Điều này không đúng vì các hoạt động của PMH bị điều chỉnh theo các luật đất đai có trước đó. Có lẽ nhìn không đúng và đủ nên các khiếu tố của dân cư PMH đi lạc hướng!

Luật Đất đai có từ năm 1987, nhưng đã thay đổi bốn lần rồi mới có Luật Đất đai 2003. Trước khi có luật mới thì:- Đất cho các doanh nghiệp được phân ra cho doanh nghiệp trong nước (DNTN) và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (ĐTNN). Có hai bảng giá đất cho mỗi bên. Bên doanh nghiệp ĐTNN chỉ được thuê đất.

- Cho đến năm 1996 thì luật mới phân ra rõ ràng “đất mua bán” (gọi là giao có lấy tiền sử dụng đất) và “đất cho thuê” và mới có quy định bán đất cho DNTN để làm nhà bán đi.

- Luật 2003 nhập đất cấp cho DNTN và doanh nghiệp ĐTNN làm một, doanh nghiệp ĐTNN cũng được mua đất để xây nhà bán. Bảng giá đất được áp dụng chung cho cả hai bên. Ai định xây nhà bán thì phải mua đất trước (trả tiền sử dựng đất một lần khi được giao). Ai xây cơ sở (khách sạn, cao ốc) để cho thuê, sẽ thuê đất và trả tiền định kỳ theo hệ số thuê đất dựa trên bảng giá của UBNDTP.

- Đất thuê rẻ hơn đất mua, mức chênh lệch theo Giáo sư Đặng Hùng Võ khoảng 75%. Hàng năm, UBND các tỉnh, thành công bố bảng giá tiền sử dụng đất một lần.

Vậy trước 2003, Luật Đất đai rắc rối lắm và PMH ở vào trường hợp này.

Quy định về tiền sử dụng đất áp dụng cho PMH

PMH là doanh nghiệp ĐTNN thành lập tháng 5-1993 dưới hình thức liên doanh. Đất do phía Việt Nam góp, trị giá 30% số vốn, và bên này trả tiền thuê đất. Đất được cho thuê 30 năm và phải trả hai loại tiền: đất cho diện tích để làm đường (đường Nguyễn Văn Linh bây giờ) 50 đô la/héc ta/năm; đất cho diện tích xây văn phòng làm việc và ký túc xá 0,93 đô la/mét vuông/năm, sau mỗi năm năm sẽ tính lại, mức vượt không quá 15% (giấy phép đầu tư điều chỉnh 1). Vào năm 1993 cả khu PMH là một bãi sình lầy lác đác nhà ở.

Tháng 7-1988, TPHCM được Chính phủ cho phép làm thí điểm cho doanh nghiệp ĐTNN xây nhà để cho người Việt Nam mua hay thuê.

Tháng 8-1988, UBNDTP cho phép PMH làm thí điểm xây dựng khu phố Mỹ Hưng và Mỹ Cảnh tại khu A làm nhà bán cho người Việt Nam.

Tháng 1-1999, PMH cam kết với UBNDTP chấm dứt quyền lợi đối với khu đất được chuyển cho người mua nhà.Vậy là đất thuê 30 năm của PMH được chuyển cho người mua nhà; người này sẽ được sử dụng đất vô thời hạn. Đất thuê của PMH trở thành đất bán cho người mua nhà. Như thế sự chênh lệch giữa giá đất mua và đất thuê ắt phải nảy sinh vì PMH, theo luật, sẽ rút đi sau 30 năm còn người đã mua nhà sẽ ở lại mãi.

Với vấn đề trên, UBNDTP ra Công văn số 89/UB-QLĐT ngày 6-1-2000 và quy định cho PMH trả tiền tóm tắt như sau:

- PMH và người mua nhà thỏa thuận giá mua bán (gọi là chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở đã đầu tư cơ sở hạ tầng);

- Người mua nhà, muốn có sổ hồng thì phải nộp tiền sử dụng đất theo diện tích đất được giao và theo giá đất nông thôn hạng 3 là 26.000 đồng/mét vuông;

- Sau khi làm xong thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, PMH phải nộp ngân sách thành phố một số tiền để quyết toán chi phí đền bù giải tỏa. Ngoài ra, phải trích nộp ngân sách một khoản nữa để ứng trước tiền lãi chia cho phía Việt Nam.

Công văn trên cũng đưa ra thủ tục cho người mua được cấp sổ hồng. Vậy Công văn 89 là một văn kiện đầy đủ; UBND ban hành đúng thẩm quyền; và việc buộc người bán trả tiền chênh lệch giữa đất mua và đất thuê là hợp lý. Đến năm 2002, trong Quyết định 112/2002/QĐ-UB ngày 8-10, UBNDTP ấn định cơ chế và phương thức kinh doanh của PMH và - ngoài những điều khác - cho phép PMH (a) được kinh doanh đất có hạ tầng và đầu tư năm cụm A, B, C, D, E; cùng (b) tự đầu tư.

Trong điểm (a), PMH được cho những người khác thuê để làm nhà ở hay kinh doanh; được quyền quyết định giá và thu tiền chuyển nhượng quyền sử dụng (bán) hay cho thuê đất có hạ tầng; mức thu tiền sử dụng đất do UBND quyết định dựa theo hướng dẫn của Bộ Tài chính.

Trong điểm (b) PMH được tự mình hay hợp tác (bằng tiền hay bằng đất) để xây dựng, kinh doanh nhà ở, cao ốc văn phòng cho thuê... Ở đây không có quy định các điều khác như điểm (a). Tuy nhiên có thể hiểu ngầm là chúng cũng giống như ở trên, hay là vì đã có tiền lệ từ công văn ra đời từ hai năm trước. Trong điều 6 của quyết định, PMH được giao trách nhiệm “nộp vào ngân sách tiền sử dụng đất do bán nhà, do chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Tranh chấp hiện nay giữa PMH và dân cư nằm ở điều này. Tuy nhiên, xin lưu ý từ “nộp tiền”.

Hợp đồng mua bán nhà giữa PMH và người mua đang tranh chấp

Trong hợp đồng ký năm 2007, tiền được chia ra hai khoản tiền để người mua phải trả: (i) giá bán căn hộ; và (ii) các khoản thanh toán khác trong đó có tiền sử dụng đất, theo mức thu UBNDTP quy định theo từng thời điểm.Về thời điểm thanh toán, người mua chủ động thanh toán đúng theo lịch thanh toán mà không cần thiết phải có thông báo của PMH.

Phân tích và đề nghị cách giải quyết

Giải quyết tranh chấp là tìm cách lập lại tình trạng ban đầu lúc hai bên cam kết; là làm cho mong đợi của hai bên đối với nhau vào lúc đó được tái lâp; mà không phải là đáp ứng những đòi hỏi hiện tại. Mỗi người phải công bằng với chính mình thì luật pháp mới bảo vệ họ được. Vậy dựa theo gốc gác ban đầu chúng ta thấy các diểm sau:

- Một, đất mà Nhà nước cho PMH thuê là đất sình lầy. Đất ấy trở nên đẹp đẽ như vào năm 2000 hay năm 2009 này là do tiền của và công lao của PMH. Nhà nước chỉ lắp đặt điện, nước và viễn thông đến vòng rào... nhưng đã thu tiền hàng tháng. Các tiện ích này chỉ làm gia tăng giá trị đất có cơ sở hạ tầng của PMH; chứ không biến đất sình lầy thành đất có cơ sở hạ tầng.

PMH xây nhà ở và bán đi trên đất họ đã cải tạo và xây lắp hạ tầng của năm 1993 và 1997 chứ không phải đất của năm 2009 để mà được gọi là “đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp” (theo bảng giá đất năm 2008). Người mua nhà cũng đã, đang và sẽ ở trên đất được PMH đã cải tạo và xây hạ tầng từ năm 1997.

- Hai, Công văn 89 năm 2000 của UBNDTP đã ấn định số tiền chênh lệch theo đất “nông nghiệp hạng 3” là đúng và chính đáng. Hơn nữa, những người mua nhà ở lầu 2 trở lên thì họ có sử dụng miếng đất nào của Nhà nước bán cho đâu!

- Ba, trong hợp đồng mua nhà giữa PMH và người mua, người sau chấp nhận trả tiền giá bán căn hộ và các thứ khác trong đó có tiền chênh lệch. Vậy người mua bây giờ không thể làm trái điều họ cam kết để buộc PMH phải trả tiền thay cho họ dựa theo điểm 6 của Quyết định 112. Cư dân đã không phân biệt trách nhiệm “nộp tiền” thì không có nghĩa là “bỏ tiền ra”.

Bởi thế cho nên, để giải quyết tranh chấp cho việc trả tiền sử dụng đất của dân cư PMH, theo một cách chính đáng, công bằng và hợp lý nhất thì tôi xin đề nghị như sau.

Nhà nước chỉ nên đòi tiền sử dụng đất cho số chênh lệch giữa đất thuê và đất mua mà người mua phải trả theo giá đã ấn định trong Công văn số 89 năm 2000 của UBNDTP. Tất nhiên, UBNDTP có thể nói tiền chênh lệch kia chỉ được áp dụng cho khu A của PMH; thế nhưng về tính chất của đất mà trên đó PMH xây nhà thì khu A không khác gì với đất của khu B, C, D và E.

Hơn nữa từ năm 2000-2009, Nhà nước không tốn chi phí để cải tạo hay xây hạ tầng khiến cho các khu đất sau trở nên khác khu A. Chưa hết, tiền kia nên xác định cho rõ là số chênh lệch giữa giá đất mà PMH thuê và nay cư dân mua. Không thể gọi chung chung là “tiền sử dụng đất” vì như thế sẽ là trả hai lần cho cùng một miếng đất. Vẫn số đất ấy vào năm 2000, tiền chênh lệch là 26.000 đồng thì đến năm 2009 lại gọi “tiền sử dụng đất” và áp giá hàng triệu đồng của năm 2009 của bảng giá đất, trong khi Nhà nước chẳng bỏ ra cái gì. Dù có áp giá năm 2005, 2006 thì cũng không chính đáng và hợp lý.

_______________________

^(*) Công ty Luật DC Law

(Theo Nguyễn Ngọc Bích (*) // Thời báo kinh tế Sài Gòn)