Cần siết chặt hợp đồng vay vốn, giao vốn

E-mail | Bản in | Lưu xem sau

Để thực hiện một dự án bất động sản cần có lượng vốn lớn mang tính dài hạn. Tuy nhiên rất nhiều chủ đầu tư sau khi thực hiện xong việc giải phóng mặt bằng là "cạn" vốn buộc họ phải "lách luật" bằng các hình thức sử dụng hợp đồng vay vốn, giao vốn...

Nhưng do việc thiếu giám sát của cơ quan quản lý nên nhiều chủ đầu tư đã lợi dụng hình thức vay vốn này để trục lợi, đẩy rủi ro về phía khách hàng.

Trong cuộc trao đổi với PV VnMedia, ông Trần Đức Long- Tổng giám đốc công ty CP đầu tư tài chính và bất động sản Vincom cho biết thực trạng của vấn đề này.

- Thưa ông hiện nay doanh nghiệp cho rằng những quy định thời điểm huy động vốn trong luật kinh doanh bất động sản đang quá khắt khe với các doanh nghiệp bất động sản. Ông nghĩ sao về vấn đề này?

Căn cứ theo quy định khi chủ đầu tư tiến hành đầu tư dự án nếu không đủ vốn thì trong giấy chứng nhận đầu tư cơ cấu vốn của chủ đầu tư phải có 30%, vốn vay ngân hàng 20% và vốn chủ đầu tư có thể huy động 50%. Tuy nhiên cho đến thời điểm này nhiều chủ đầu tư rất khó khăn bởi sau khi thực hiện việc giải phóng mặt bằng xong thì nhiều nhà đầu tư đã "cạn" vốn do vậy họ buộc phải vay vốn ngân hàng.

Tuy nhiên, đối với ngân hàng trong điều kiện nhất định họ ngừng cho vay để đảm bảo tăng trưởng tín dụng theo quy định của Ngân hàng nhà nước thì việc huy động vốn hết sức khó khăn. Vì vậy, nhiều chủ đầu tư đã biến tướng bằng hình thức huy động vốn góp vốn hay hợp đồng giao vốn.

- Vừa qua, trên thị trường bất động sản có những dự án  chưa có bất cứ một giấy tờ gì thậm chí chỉ có quyết định chấp nhận giới thiệu địa điểm nhưng các chủ đầu tư vẫn tiến hành các hình thức để vay vốn. Vậy theo ông nếu như không có những biện pháp kiểm soát chặt về vay vốn thì có đem lại rủi ro cho người mua nhà hay không?

Theo tôi, việc chủ đầu tư tiến hành huy động vốn khi không có đầy đủ giấy tờ pháp lý là hành động liều lĩnh của một số nhà đầu tư bất động sản nhỏ lẻ không có kiến thức chung về việc đầu tư. Đơn cử, khi tiến hành đầu tư bất động sản thì tối thiểu phải được thông qua được phương án đền bù thì doanh nghiệp mới có quyền hợp pháp đầu tư. Tuy nhiên, thực tế hiện nay, một số dự án ở Hà Nội, chủ đầu tư mới có chấp thuận dự án vị trí A, vị trí B thay vì một số nhà đầu tư nhỏ lẻ đã đầu tư thông qua thứ cấp. Việc làm này hết sức rủi ro cho thị trường chung bất động sản.

- Vậy theo ông có phải do cơ quan quản lý chưa kiểm soát được việc huy động vốn nên dẫn đến những lộn xộn trên thị trường?

Đúng vậy, các cơ quan chủ quản cần phải có nhiều biện pháp quản lý chặt chẽ hơn nữa và quan trọng nhất làm sao phải nâng cao tính công khai tính minh bạch về thông tin để người dân nắm được rõ để không phải chịu rủi ro.

- Thực tế, theo quy định bộ luật dân sự, nếu các doanh nghiệp cần vốn kinh doanh, họ có thể huy động vốn bằng cách vay của người dân. Vậy thì với quy định như vậy, nhiều doanh nghiệp họ đã tìm cách "lách" như trường hợp công ty 1/5. Họ "lách" bằng hợp đồng giao vốn để người dân giao vốn cho họ nhưng việc kiểm soát vốn đó đi đâu thì là câu chuyện hoàn toàn khác. Ông đánh giá như thế nào về việc này?

Hợp đồng giao vốn hoàn toàn hợp pháp và bản chất của nó chính là  hợp đồng uỷ thác.  Chuyện huy động vốn trên thị trường bất động sản VN căn cứ Luật kinh doanh bất động sản và Bộ luật dân sự chưa chặt chẽ nên nhiều chủ đầu tư có nhiều cách để "lách" bằng hợp đồng giao vốn, uỷ thác đầu tư, vay vốn… . Theo quy định của Bộ luật dân sự, các hợp đồng này hoàn toàn hợp pháp. Tuy nhiên cách hành xử của các chủ đầu tư như thế nào, dự án có khả thi không, nếu không khả thi chủ đầu tư hoàn toàn vi phạm pháp luật. Còn nếu dự án là thật thì hoàn toàn hợp pháp.