Ai phải trả và trả theo giá nào?

E-mail | Bản in | Lưu xem sau

Quang cảnh một cuộc họp để giải quyết tranh chấp về việc đóng tiền sử dụng đất giữa khách hàng và Công ty Phú Mỹ Hưng.

LTS: Liên quan đến vấn đề tiền sử dụng đất ở khu đô thị Phú Mỹ Hưng (PMH), hiện đang có nhiều ý kiến khác nhau. Để rộng đường dư luận, sau bài “Trả tiền sử dụng đất ở Phú Mỹ Hưng” của Nguyễn Ngọc Bích (TBKTSG số 47), tuần này chúng tôi giới thiệu bài dưới đây của một chuyên gia về thuế.

Dự án đầu tư nước ngoài khu đô thị PMH ở TPHCM được cấp phép tháng 5-1993. Vì luật đất đai lúc đó chỉ cho phép tổ chức và cá nhân nước ngoài được thuê đất, nên Công ty PMH chỉ được kinh doanh trên cơ sở đất thuê và nộp tiền thuê đất.

Sẽ không có vấn đề gì phức tạp xảy ra nếu PMH trước sau chỉ xây dựng nhà ở (và cơ sở hạ tầng) để cho thuê, không bán, bởi vì nếu bán thì đất thuê có thời hạn sẽ biến thành đất ở không thời hạn của những người mua nhà, công việc quản lý đất đai theo luật đất đai sẽ khó kiểm soát.

Tuy luật quy định như thế, nhưng UBND TPHCM, dưới danh nghĩa thí điểm, đã cho phép PMH xây nhà ở để bán. Đã có một số nhà được bán như thế và qua đó cũng đã hình thành thủ tục rắc rối: “thu hồi” đất cho PMH thuê và “giao” cho những người mua nhà. Vì người mua nhà coi như người được “giao” đất nên phải nộp tiền sử dụng đất.

Trong khung cảnh lúc đó, người mua nhà cũng dễ thông cảm với việc “thí điểm” này, vì đối với họ, điều quan trọng là mua được nhà và được cấp giấy chủ quyền nhà đất. Vả lại, giá đất để tính tiền sử dụng đất khi đó cũng thấp, người mua có thể chịu đựng được nên không khiếu kiện.

Đến Luật Đất đai 2003 nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển của kinh tế thị trường và thu hút đầu tư nước ngoài, phạm vi giao đất cho các tổ chức kinh tế được mở rộng.

Theo khoản 2 điều 34 của luật này, các tổ chức kinh tế, không phân biệt trong nước hay nước ngoài, đều có thể được giao đất có thu tiền sử dụng đất để xây nhà ở (và cơ sở hạ tầng) để bán hoặc cho thuê. Vậy là đã hình thành khuôn khổ pháp lý để PMH có thể chuyển từ quy chế thuê đất sang quy chế giao đất có thu tiền sử dụng đất và do đó có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với chuyển nhượng nhà trong một giao dịch chuyển nhượng bất động sản, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản vận hành theo quỹ đạo bình thường.

Thủ tục “thu hồi” đất thuê và “giao” đất ở cho người mua nhà được bỏ qua, vì Nhà nước không cần thông qua thủ tục này để can thiệp vào thị trường bất động sản. Đấy thực sự là cải cách thủ tục hành chính căn cơ, chiều sâu của chủ trương mở rộng phạm vi giao đất cho các tổ chức kinh tế, kể cả doanh nghiệp đầu tư nước ngoài. Trong khuôn khổ pháp lý như vậy và nhằm tăng nhanh vòng quay vốn, PMH có thể lần lượt bán các công trình đã xây dựng của mình.

Và đến một ngày nào đó, sau khi hoàn thành công trình cuối cùng của dự án, họ có thể bán hết tất cả những gì họ đã xây, không cần giữ lại quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất. Đó chính là ngày họ hoàn thành toàn bộ dự án khu đô thị PMH và chuyển nhượng quyền khai thác, sử dụng các công trình ở đấy cho các tổ chức và cá nhân khác. Và với tư cách doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, họ có thể tiếp tục đầu tư vào những dự án mới.

Trở lại vấn đề chuyển đổi quy chế sử dụng đất từ thuê sang giao nêu ở trên, đó là một công việc phải làm để thi hành Luật Đất đai 2003. Điều 38 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29-10-2004 đã hướng dẫn việc chuyển đổi này thông qua thủ tục đăng ký biến động sử dụng đất. Và theo điều 39 Nghị định 181, người có trách nhiệm đăng ký biến động về sử dụng đất chính là PMH.

Thực ra, đây chỉ là vấn đề điều chỉnh lại các giấy tờ trong hồ sơ quản lý cho phù hợp với những quy định mới của Luật Đất đai 2003. Tuy nhiên, sẽ phát sinh vấn đề tiền sử dụng đất, vì đó là nghĩa vụ tài chính của người được giao đất, tức là của PMH. Tất nhiên họ sẽ được trừ tiền thuê đất đã nộp và chỉ phải nộp số còn thiếu.

Một tính toán cho thấy tiền thuê đất chỉ vào khoảng 25% tiền sử dụng đất, nên số tiền sử dụng đất PMH còn phải nộp sẽ lên tới 75% tiền sử dụng đất. Chỉ sau khi hoàn thành nghĩa vụ này, PMH mới được coi là người đã được giao đất và từ đó mới có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền với nhà như một chuyển nhượng bất động sản thông thường.

Với những văn tự chuyển nhượng nhà đất hợp pháp này, người mua có thể đăng ký với các cơ quan đăng ký bất động sản để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, không phải nộp thêm bất cứ khoản gì ngoài lệ phí đăng ký ⁽*⁾.

Nhưng tiếc rằng PMH đã không thực hiện đúng trách nhiệm đăng ký biến động về sử dụng đất. Hậu quả là đến thời điểm phải làm thủ tục chuyển nhượng nhà cho người mua, PMH vẫn chưa có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vì thế, việc cấp giấy chủ quyền nhà đất cho người mua nhà mới vướng mắc, chậm trễ.

Thực ra PMH cũng đã ý thức được chuyện này, nên trong hợp đồng mua bán nhà, đã buộc người mua nộp tiền sử dụng đất thay mình. Và người mua cũng đã ký thuận, không biết rằng ký vậy là không đúng pháp luật, bởi vì tiền sử dụng đất là nghĩa vụ tài chính mà người được Nhà nước giao đất phải thực hiện, trong trường hợp này là PMH. Bởi vậy, dù người mua nhà có ký thuận nộp tiền sử dụng đất, thì phải coi thỏa thuận đó là vô hiệu vì trái pháp luật. Người mua nhà có cơ sở pháp lý để từ chối nộp tiền sử dụng đất.

Nếu ngay từ năm 2004 hoặc năm 2005, PMH đã làm thủ tục chuyển đổi từ đất thuê sang đất giao, thì tiền sử dụng đất phải nộp đã được tính theo giá thời điểm đó, rất thấp so với hiện nay. Nhưng như đã nêu, PMH không thực hiện đúng hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003 theo Nghị định 181, đến nay vẫn chưa nộp đủ tiền sử dụng đất, lại đẩy nghĩa vụ tài chính đó (còn là ẩn số) cho người mua. Khiếu kiện tất yếu xảy ra.

Nguyên tắc xử lý khiếu kiện chỉ có thể là vận dụng pháp luật thấu lý đạt tình. Pháp luật đã quy định rõ về người nộp, thời điểm nộp cũng như mức nộp. Nội vụ đều đã rõ. Cho nên khía cạnh tình lý chỉ còn có thể xem xét về mức nộp theo giá đất nào?

Có thể tính theo giá năm 2004-2005, thời điểm đăng ký biến động sử dụng đất, với ghi nhận rằng PMH có vi phạm về không thực hiện đăng ký biến động sử dụng đất. Tuy nhiên, vấn đề có ý nghĩa lý luận và thực tiễn hơn là cần xét tới công lao của PMH trong việc đã biến cả một khu vực sình lầy thành khu đô thị khang trang ngày nay. Nhờ đâu mà giá đất khởi đầu của khu này chỉ là 26.000 đồng/mét vuông đã tăng lên tới nhiều triệu đồng hiện nay?

Dựa vào lý thuyết địa tô và tình hình thực tế, câu trả lời không khó: nhờ có vốn đầu tư. Của ai? Nếu câu trả lời là của PMH thì phần giá trị đất gia tăng đó phải thuộc về công ty này, còn nếu PMH chỉ đầu tư một phần thì họ phải được chia phần theo công lao. Cho nên nếu tính theo giá đất năm 2004-2005, để thấu lý đạt tình, cần xét tới giá trị đất gia tăng nhờ có đầu tư theo dự án PMH. Tất nhiên Nhà nước có quyền tham gia tái phân phối một phần giá trị đất gia tăng đó.

Nhân đây cũng cần thấy thêm rằng chính do tiền sử dụng đất tính theo giá đất áp dụng cho năm 2009, tăng nhiều lần so với trước, vụ khiếu kiện mới trở nên gay gắt. Nhấn mạnh điều này cũng là nhấn mạnh tầm quan trọng của việc điều chỉnh kịp thời các mối quan hệ xã hội cho phù hợp với những quy định mới trong pháp luật nhằm ngăn chặn những khiếu kiện tương tự.

Vụ khiếu kiện về tiền sử dụng đất ở PMH giúp cho chúng ta thấy rõ hiện tượng như đã xảy ra ở PMH không phải là cá biệt, mà nguyên nhân là do các cơ quan thi hành pháp luật thiếu chủ động trong triển khai và đôn đốc thi hành những sửa đổi, bổ sung pháp luật đã có hiệu lực.

__________________________________________________________________

⁽*⁾ Hiện nay người đăng ký chủ quyền bất động sản sau chuyển nhượng phải nộp hai khoản lệ phí là đăng bộ và trước bạ. Theo tinh thần đơn giản hóa thủ tục hành chính, hoàn toàn có thể nhập hai khoản này làm một và giao trách nhiệm đăng ký và thu lệ phí cho một cơ quan chuyên trách.