Bài học đắt giá

E-mail | Bản in | Lưu xem sau

Khu đất sình lầy ở Phú Mỹ Hưng nay đã biến thành một khu đô thị mẫu

Vụ người dân Phú Mỹ Hưng (PMH) phản ứng quyết liệt và kiên quyết không đóng tiền thuế đất được xem là sự kiện nóng nhất thời gian qua của thị trường bất động sản. Cuộc tranh chấp chưa tới hồi kết này đã làm vỡ ra nhiều bài học cho cả nhà đầu tư lẫn giới kinh doanh địa ốc.

Mặc dù UBND TPHCM đã có họp khẩn và đưa ra phương án giảm tiền thuế đất cho người dân thông qua việc cho phép đóng thuế đất vào thời điểm ký hợp đồng mua nhà. Tuy nhiên, với các hộ dân thuộc diện phải đóng thuế đất ở PMH thì đây vẫn là một sự vô lý gây bất bình.

Nguyên nhân chính dẫn tới tình trạng này là do thời điểm được cấp phép dự án thì chưa có quy định về giao đất cho nhà đầu tư nước ngoài, PMH chỉ được thuê đất trong thời hạn 50 năm. Nay người dân muốn có chủ quyền thì phải đóng tiền sử dụng đất. Số tiền mỗi hộ đóng thêm từ vài trăm triệu tới hàng tỷ đồng

“Tôi không nộp”

Thái độ phản ứng dứt khoát này được rất đông người dân đã mua nhà ở PMH khẳng định. Theo các hộ dân này, không có chuyện người mua phải làm nghĩa vụ thuế thay cho nhà đầu tư cho dù hợp đồng đã bị gài điều khoản này vào.

Ông Minh, nhà ở đường Cao Triều Phát cho biết, cho dù có đóng tiền theo thời điểm ký hợp đồng thì số tiền phải đóng cũng lên tới vài trăm triệu đồng. Theo ông, cách xử lý của thành phố như vậy là “đỡ đòn” cho doanh nghiệp và ép người dân. “Chưa thấy có dự án nào mà người dân mua nhà phải đóng tiền thuê đất thay cho doanh nghiệp giống như ở đây”, ông nói. Cũng giống như ông, các hộ dân khác cũng biết có điều khoản nộp tiền sử dụng đất trong hợp đồng ký kết giữa hai bên nhưng đều nghĩ tiền này đã được tính vào giá thành nên chẳng mấy quan tâm. Sự “tự hiểu” do thiếu giải thích rõ ràng từ phía PMH đã khiến tất cả chới với khi giá đất bị điều chỉnh tăng quá cao khiến “nhà giàu cũng phải khóc”.

Nếu căn cứ theo hợp đồng ký kết giữa PMH và các hộ dân thì người dân sẽ là người “lãnh đủ” vì điều khoản tự đóng tiền thuế đất đã được đưa vào hợp đồng. Đây cũng là lý do tại sao Chi cục Thuế quận 7 lại yêu cầu các hộ dân đóng tiền sử dụng đất để làm chủ quyền nhà.

Doanh nghiệp cũng chết dở?

Về phía PMH thì tới thời điểm này vẫn cho rằng mình đã làm đúng. Vì công ty chỉ là người thuê đất, không sở hữu đất. Và khách hàng mua nhà sẽ phải là người chịu trách nhiệm đóng tiền sử dụng đất này. Trong diễn biến mới nhất, PMH cũng đã thừa nhận việc người mua nhà trả tiền đồng nghĩa với việc đã trả cả tiền sử dụng đất trong đó. PMH đề xuất UBND TP chỉ đạo cơ quan thuế cho cấn trừ tiền thuế vào số tiền mua nhà mà họ đã trả cho công ty.

Tuy nhiên, đồng thời với “động tác” nhận trách nhiệm này, ông Nguyễn Hoàng Dũng, Phó Tổng giám đốc PMH cũng dẫn chứng, Công ty Tân Thuận đã đóng tiền sử dụng đất và lấy đó là vốn góp vào liên doanh. Nếu PMH phải nộp một lần nữa thì rất bất hợp lý. Các điều này cũng đã được điều chỉnh theo Luật đất đai 2004 cũng như Nghị định 84/2007. Như vậy, có thể hiểu, theo logic này của PMH, việc thu tiền sử dụng đất nên “dừng lại” ở đây và không ai phải đóng khoản tiền này. Tới thời điểm bài báo này lên khuôn, vẫn chưa có phản ứng chính thức từ phía cơ quan chức năng về đề xuất này.

Công ty PMH cũng cho rằng, mình quá thiệt thòi khi là người đi tiên phong để rồi phải “giơ đầu chịu báng”. Kinh phí để cải tạo toàn bộ khu đất sình lầy này thành một khu đô thị kiểu mẫu hiện đại nhất cả nước là không hề nhỏ. Thế nhưng, các nhà đầu tư nước ngoài đi sau lại được hưởng lợi từ các điều chỉnh từ luật còn công ty PMH thì không.

Theo khoản 2, Điều 32, Nghị định 84/2007 của Chính phủ, trong những dự án nhà ở tương tự như PMH (có nhà đầu tư nước ngoài và đã nộp một lần số tiền thuê đất), người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở được sử dụng đất ổn định lâu dài và không phải nộp khoản tiền chênh lệch giữa đất thuê và đất sử dụng ổn định lâu dài. Như vậy, nếu tại thời điểm này mà có liên doanh PMH thứ hai thì người mua nhà đất của liên doanh này chỉ phải trả một lần tiền: Tiền mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở cho công ty. Điều này đồng nghĩa với việc người mua nhà đất của liên doanh sau sẽ mua được nhà, đất giá rẻ hơn của liên doanh PMH.

Gỡ cách nào?

Hiện tại, giữa tiền thuê đất và tiền sử dụng đất có sự khác biệt rất lớn về giá trị, đặc biệt là về quyền sở hữu. Nếu là đất thuê, thực tế người sở hữu đất vẫn là Nhà nước, công ty PMH chỉ có quyền “cho thuê lại”. PMH phân lô bán nền hay xây chung cư bán cho dân xét cho cùng cũng là việc lấy tài sản của người khác đi bán kiếm lợi trong khi chưa “mua” để nó là sở hữu của mình. Nếu theo Luật Hình sự thì Nhà nước là nạn nhân trực tiếp trong vụ này và người dân trở thành nạn nhân gián tiếp khi vô tình “tiêu thụ tài sản do người khác phạm tội mà có”. Khi mọi việc đã rõ ràng như vậy thì cách hành xử để giải quyết rốt ráo vụ này không còn phụ thuộc vào người dân hay công ty PMH  mà tùy thuộc vào người đang sở hữu tài sản “cho thuê bị mang đi bán” này. Đó là Nhà nước.

Giáo sư tiến sĩ Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, phương án thu hồi đất của phía PMH rồi sau đó giao đất cho người mua không còn phù hợp với quy định, dễ làm phát sinh thủ tục hành chính phức tạp mà người dân lại dễ bị thiệt. Chính quyền TPHCM cần áp dụng các nghị định về đất đai đang có hiệu lực (trong đó có những thay đổi về phần nghĩa vụ tài chính) để cấp trực tiếp giấy chứng nhận cho người mua.

Theo luật sư Phạm Văn Phất, nên xem xét lại khoản tiền thuê đất của PMH sau đó tính chênh lệch với tiền sử dụng đất để truy thu theo quy định. Doanh nghiệp phải đóng tiền sử dụng đất bằng cách này hay cách khác, sau đó có thể nghiên cứu lại các khoản chi phí này để đưa vào giá thành căn hộ nhằm giảm bớt gánh nặng tài chính cho khách hàng đồng thời tăng tính cạnh tranh của doanh nghiệp trên thị trường địa ốc.