Chuyện dài về thuế bất động sản

E-mail | Bản in | Lưu xem sau

Lượng hồ sơ góp vốn căn hộ, nền đất chiếm một tỷ lệ lên đến 60-70% tổng số vụ giao dịch tại TPHCM. Vì vậy, xác định vấn đề góp vốn đầu tư sẽ là chìa khóa để mở những vướng mắc trong việc thu thuế chuyển nhượng bất động sản (BĐS) hiện nay.

Góp vốn đầu tư hay mua BĐS?

Ông Lương Trí Thìn - Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần địa ốc Đất Xanh lập luận: “Rất nhiều trường hợp cá nhân góp vốn với chủ đầu tư để thực hiện dự án, hưởng quyền mua căn hộ nền đất nhưng trong quá trình thực hiện hợp đồng lại chuyển nhượng cho tổ chức, cá nhân khác phần vốn kèm với quyền mua sản phẩm BĐS sẽ hình thành trong tương lai mà phải thực hiện kê khai thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS là không hợp lý. Bởi, phần vốn góp và quyền mua chỉ đơn thuần là hoạt động đầu tư tài chính, mà hoạt động đầu tư tài chính theo quy định hiện hành thì thuế suất chỉ 5%”.

Tập trung sâu hơn về khái niệm góp vốn để mua BĐS hình thành trong tương lai, ông Nguyễn Văn Minh - Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng: “Nhiều văn bản luật và dưới luật trước đây như các Luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng... hoặc các nghị định hướng dẫn thi hành luật đều không đề cập đến khái niệm góp vốn đầu tư BĐS. Chỉ khi Luật Kinh doanh BĐS ra đời, mới có khái niệm góp vốn để mua sản phẩm hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, để tiến hành thu thuế cho hoạt động chuyển nhượng hợp đồng góp vốn thì cho đến Thông tư 161 của Bộ Tài chính và các công văn hướng dẫn của Tổng cục Thuế mới đề cập đến. Như vậy, việc xác định khái niệm để xử lý thuế khi chuyển nhượng loại hợp đồng góp vốn này hầu như chưa được đặt ra một cách hệ thống. Chính vì sự chưa đồng bộ này khiến cho việc tiến hành thu thuế vừa qua gặp nhiều trục trặc”.

Theo ông Nguyễn Văn Minh, việc thu thuế 25% đối với chuyển nhượng BĐS có phát sinh thu nhập sẽ làm cho thị trường này minh bạch hơn, xóa bỏ được hệ thống hai giá vẫn tồn tại lâu nay, đó là giá chuyển nhượng thực tế và giá kê khai nộp thuế. Tuy nhiên, để thu thuế từ chuyển nhượng BĐS, đặc biệt là thu thuế đối với các trường hợp chuyển nhượng hợp đồng góp vốn, cần phải có lộ trình để người dân chuẩn bị và tính toán trước được bài toán đầu tư của mình.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM cho rằng, do tính đặc thù chuyển nhượng nhiều lần của các dạng hợp đồng góp vốn, nên khi triển khai thu thuế đã khiến cho giá các loại sản phẩm BĐS như nền đất, căn hộ tăng lên do người bán cộng thêm vào phần thuế. Điều này làm cho người sở hữu cuối cùng và là nguời có nhu cầu về nhà ở phải trả một mức giá cao hơn. Đây là một thực tế đang diễn ra trên thị trường BĐS.

Ngoài ra, theo ông Châu, mức thuế cũng cần được xem xét lại cho hợp lý hơn, bởi với thuế suất 2%, người bán căn hộ 10 tỷ đồng phải đóng 200 triệu đồng tiền thuế, sẽ khiến cho nhiều người ngán ngại khi quyết định đầu tư vào BĐS.

Quyền chọn mức thuế?

Luật sư Trương Thị Hòa cho rằng, so sánh các quy định về nộp thuế thu nhập cá nhân đối với BĐS, thấy rõ một điều là có văn bản thì cho lựa chọn mức thuế để nộp, lại có văn bản lấy mức thuế 25% để áp dụng.

Theo Luật sư Hòa, cần phải có sự đồng nhất trong cách tính thuế trên tinh thần động viên người dân nộp thuế. Có như vậy, mới có thể tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển và động viên doanh nghiệp, người dân tham gia đầu tư vào thị trường này.

Ông Nguyễn Đức Tính - Phó Giám đốc điều hành Công ty địa ốc An Phát Thịnh cho biết: “Từ sau khi áp dụng thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng BĐS, dòng vốn đầu tư đã đọng lại ở các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Thị trường BĐS, đặc biệt là các hợp đồng góp vốn hầu như bị ngưng trệ hoàn toàn. Không phải đợi đến lúc có thông tin về thuế, nhiều người mới bung căn hộ ra bán. Vì đa số người đầu tư vào thị trường này là nhà đầu tư nhỏ lẻ nên thường bị phụ thuộc vào nguồn vốn vay ngân hàng, sau đó tìm cách chuyển nhượng để kiếm lời. Điều khó khăn đối với các nhà đầu tư này là muốn bán nhưng lại rất khó giao dịch, bởi nhà đầu tư bán ra muốn tránh thuế thì những nhà đầu tư mua lại cũng muốn tránh thuế, hậu quả là mức cầu về căn hộ bị giảm nghiêm trọng”.

Cũng theo ông Tính, trong tình hình hiện nay rất khó yêu cầu người bán có đủ hóa đơn, chứng từ, dẫn đến việc áp dụng mức thuế 25% từ việc chuyển nhượng các hợp đồng góp vốn khó khả thi. Vì vậy, chỉ nên thu thuế 2% trên tổng giá trị hợp đồng. Với cách thu này, nhà nước sẽ không bị thất thu thuế và tạo môi trường kinh doanh lành mạnh cho doanh nghiệp và cả nhà đầu tư nhỏ lẻ.

Ông Phạm Văn Hải - Tổng Giám đốc ACBR cho rằng: “Khi chuyển nhượng hợp đồng góp vốn, chủ đầu tư thường huỷ hợp đồng cũ, xác lập lại hợp đồng cho nhà đầu tư mới hoặc xác nhận giao dịch bằng một bản phụ lục hợp đồng, trên đó giá chuyển nhượng thường bằng với giá gốc lúc chủ đầu tư bán ra. Vì vậy, do không xác định được thu nhập phát sinh nên việc xác định mức thuế 25% rất khó khăn”.

Ông Hải cũng cho rằng cách thu 2% trên tổng giá trị hợp đồng sẽ khả thi hơn và điều này sẽ giúp cho việc hành thu thuế dễ dàng, thuận tiện.

Ông Đặng Hoàng Vũ - Tổng Giám đốc Công ty Thương mại địa ốc Thanh Bình cho rằng, chỉ tính riêng trong quý III/2009, lượng căn hộ bán ra trên thị trường sơ cấp tại TPHCM (chủ đầu tư bán bằng giá gốc) bằng hình thức hợp đồng góp vốn vào khoảng 5.800 căn. Chắc chắn nhiều nhà đầu tư mua căn hộ trong đợt này sẽ gặp rất nhiều khó khăn khi chuyển nhượng lại hợp đồng góp vốn, trong khi áp lực lãi vay ngân hàng ngày càng cao. Đây là điều mà nhiều chủ đầu tư dự án căn hộ e ngại nhất hiện nay, bởi một khi các nhà đầu tư quay lưng thì việc giải quyết đầu ra cho các dự án chắc chắn sẽ không còn thuận lợi như trước nữa.

(Báo Tổ Quốc)