Hà Nội đã từng dùng quỹ đất dự trữ thế nào?

E-mail | Bản in | Lưu xem sau

Sau khi bài “Quỹ đất dự trữ phải quản lý chặt để tránh đầu cơ” đăng trên Bee.net.vn ngày 08/09/2010, một bạn đọc đã gửi bài viết nhắc lại việc sử dụng quỹ đất dữ trữ của Hà Nội xưa và chỉ ra những nghịch lý trong việc quản lý đất đai, nhất là tình trạng khan hiếm đất tại các đô thị, đặc biệt là Thủ đô Hà Nội như hiện nay: Quy hoạch chung chưa duyệt nhưng doanh nghiệp (DN) hăng hái trình các dự án  đem lại lợi ích xã hội mờ mịt nhưng đổi lại được nhận những diện tích lớn đất dự trữ có giá trị.

Hà Nội đã từng đô thị hoá chuẩn mực nhờ các quỹ đất dự trữ

Phương án tích tụ, dự trữ đất đai để xây dựng Hà Nội theo quy hoạch (QH) lối Tây đầu tiên xuất hiện trên bản đồ lập năm 1897,  minh hoạ cho phương án khoản vay 1,5 triệu France, (so với  Cầu Long Biên xây hết 6 triệu F) .

Tiền vay để đền bù, làm đường  và cống rãnh, san nền … . Các lô đất đã chuẩn bị hạ tầng được bán để xây dựng theo quy hoạch 4 con đường lớn nối khu Đồn Thuỷ (nay là BV 108) với phía Nam Thành Hà Nội. Nơi đây hiện vẫn  là những  phố lịch lãm: Trần Hưng Đạo , Lý Thường Kiệt , Hai Bà Trưng , Tràng Tiền , Hàng Khay, Tràng Thi, Điện Biên Phủ và các phố cắt vuông góc tạo các ô phố đặc trưng Hà Nội.

Quy hoach Hà Nội 1897 và những đường phố xây theo QH ( nhìn từ sau Nhà hát Lớn).

Tiếp nối thành công sau khi hình thành 4 trục đường lớn , năm 1901 xây dinh Toàn quyền ( nay là phủ Chủ tịch)  trên đất của vườn Bách Thảo, vốn là ruộng thôn Khán Xuân,  Xuân Biểu do  Công ty Điền địa Đông Dương (Société  Fonciè re de l’Indochie -SFI) khai thác dưói sự uỷ quyền của Thành phố . Các đường phố được vạch sẵn chờ đón những biệt thự đẹp đẽ hào hoa bậc nhất Hà Nội xây dựng quanh đây.
    
Năm 1889, Công ty CFI được Tp cho phép thành lập Công ty khai thác giao thông bằng xe điện ở Bắc Kỳ. Từ năm 1902 dến 1941 , Hà Nội có 5 tuyến xe điện, hơn 40 km đường. Công ty lỗ về tiền thu về vận chuyển nhưng lợi từ việc  mua rẻ quỹ đất dự trữ của TP bên đường  để bán lại cho ngưòi dùng giá cao hơn.

Năm 1943 bản quy hoạch Hà Nội do KTS Luis Pineau hoàn thành. Bản đồ Quỹ dự trữ đất đặc biệt được công bố "Délegation Speciale" - uỷ quyền đặc biệt .Công ty CFI  tiến hành các thủ tục trưng mua đất nằm trong ranh giới Quỹ đặc biệt, lúc ấy thuộc tỉnh Hà Đông, kinh phí vay Ngân hàng Địa ốc. Diện tích rộng gấp đôi nội thành cũ (28 km2/12 km2). Trước đó , ngày 5/8/1940, đã thực hiện phân định ranh giới TP với các làng , có chữ ký của Tri huyện tư pháp và đại diện TP, có dấu và chữ ký của lý trưởng , Chưởng bạ và các thân hào của các làng liên quan.

Có đất, đường  phố xây dựng theo tiêu chuẩn chặt chẽ về thẩm mỹ, kỹ thuật, vệ sinh ngang với Châu Âu đương thời. Nhà đất được bán thu hồi vốn trả lại cho Ngân hàng Địa ốc dưới nhiều hình thức: Bán lô đất có hạ tầng, bán nhà xây sẵn, trực tiếp, trả dần, cho thuê dài hạn, ngắn hạn...Tất cả vận hành trơn chu tại một đầu mối duy nhất, trực tiếp từ toà thị chính. Các sở kiến trúc quy hoạch, địa chính, vệ sinh, thuế...bộ máy gọn nhẹ hoạt động hiệu quả. Tham nhũng, hối lộ rất ít vì công chức sợ  mất việc, mất luôn tiền bảo lãnh trách nhiệm và sợ...mang tiếng, xấu hổ.

Có 159.000 cụm  từ “Hà Nội khó khăn công tác GPMB”

Kết quả tìm kiếm 0,31 giây trên mạng , cho thấy Hà Nội ta rất thiếu quỹ đất để thực hiện các dự án di dân, tái định cư nhằm xây dựng các công trình lợi ích công cộng .

Ai cũng nghe các dự án giao thông chậm  tiến độ đều vin vào lý do này. Nhưng ít ngưòi nhớ Hà Nội từng có đề xuất của tư vấn Nhật Bản: dành ra quỹ đất rộng gần160 Ha ven đường vành đai 3 để tái định cư cho ngưòi dân bị thu hồi đất làm đường. Diện tích này chỉ còn 1/3, số còn lại đổi mục đích khác, nay dùng làm việc gì các nhà quản lý thành phố và lãnh đạo Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội giai đoạn 1998 -2007 biết rõ hơn .

Thiếu đất dự trữ làm trường học nên cha mẹ học sinh phải thức thâu đêm xin học cho con trẻ , chuyện này đài báo nới nhiều . Phổ biến hơn là thiếu đất dự trữ làm đường, sân chơi , trạm cứu hoả ,đỗ xe , chợ dân sinh ,  cây xanh , mặt nước….

Vô cùng thiếu quỹ đất dự trữ để bán đấu giá,  thu tiền tái đầu tư xây dựng đô thị . Hà Nội cần vài chục  tỷ USD để xây dựng thành phố theo QH . Đất đấu giá Cầu Giấy , Từ Liêm bán 2-3.000 USD /m2. Trong cả trăm ngàn Ha đô thị hoá  chỉ cần dành ra quỹ đất dự trữ , bán đi làm hạ tầng,  rộng vài  ngàn Ha có vị trí đẹp  là đủ

Quỹ đất ấy cần thiết xác định, khoanh vùng bảo vệ ở Bắc Sông Hồng , Tây Hồ Tây , hai bên sông Nhuệ , Ba Vì ,Sóc Sơn … . Còn hành lang Xanh thì là quỹ đất bảo vệ hạn chế khai thác.

Trong nội thành cũ , quỹ đất dự trữ không chỉ giới hạn ở diện tích bề mặt mà còn xác định bằng khối tích : không gian tầng cao và tầng ngầm đã đến lúc phải lượng hoá và được kiểm soát của cả cộng đồng . Tránh những khái niệm mập mờ , ranh giới giữa được và không được mỏng manh : nơi đó là miếng mồi béo bở của cơ chế xin cho, làm nản lòng doanh nghiệp , thiệt thòi cho cả xã hội .

Dự trữ đất đô thị phải có kế hoach tổng thể , việc thoả thuận cấp đổi , khai thác tài sản chung của xã hội cần thiết một quy trình chặt chẽ : có đấu thầu rộng rãi , phải do Hội đồng nhân dân TP thông qua , không chỉ vài ngưòi quyết định là xong .

Hà Nội cũ hơn 900Km2 , hơn chục năm  đô thị hoá theo kiểu “giật gấu vá vai” đã đành , nay mở rộng gấp 3 rồi mà không xác định rõ đất dự trữ là bao nhiêu vạn Ha ? vị trí cụ thể ở đâu ? Mải mê với  cao tầng trong phố , QH chưa duyệt đã vội vàng đổi  đất Bắc Sông Hồng  để  lấy đoạn đường không đầu không cuối …e là QH Hà Nội còn nan giải.

QH-Hà Nội 1998, sau10 năm thực hiện  nhiều không gian dự trữ đã đưa vào khai thác BĐS.

Hà Nội đang đứng trước thời khắc linh thiêng 1000 năm tuổi, liệu có quý nhân nào xuất hiện ,mở ra một trang mới phát triển có trật tự , với tầm nhìn đủ xa , đức độ hơn người :  chăm lo lợi ích cho hôm nay nhưng không quên dành dụm không gian phát triển cho vài vài chục năm tới? Nếu có thì tổ tiên sẽ rất tự hào, con cháu hẳn là biết ơn lắm.

(Theo Trần Huy Ánh // Bee)