Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu

E-mail | Bản in | Lưu xem sau

Hộ gia đình ông Lê Điền (lediendxglhn@...) được Nhà nước giao và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng 420m2 đất 2 vụ lúa để sản xuất nông nghiệp nhưng mẹ ông đã ký hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ số đất này cho một người ở nội thành Hà Nội.

Ông Điền cho biết, các thành viên khác trong hộ không biết việc này và Hợp đồng chuyển nhượng có trưởng thôn làm chứng, Phó Chủ tịch UBND xã ký xác nhận chữ ký của trưởng thôn. Ông Điền hỏi, như vậy gia đình ông có thể giữ lại đất sản xuất được không?

Băn khoăn của ông Lê Điền được Luật sư Trần Văn Toàn, Văn phòng Luật sư Khánh Hưng - Đoàn Luật sư Hà Nội hướng dẫn, tư vấn như sau:

Về chủ thể hợp đồng

Hộ gia đình đã được Nhà nước giao đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng (QSD) đất nông nghiệp cho hộ thì quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của các thành viên trong hộ gia đình.

Theo quy định tại khoản 2, Điều 146, Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đình, phải được tất cả các thành viên có đủ năng lực hành vi dân sự trong hộ gia đình đó thống nhất và ký tên hoặc có văn bản uỷ quyền theo quy định của pháp luật về dân sự.

Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng QSD đất

Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng QSD đất được quy định tại Điều 103, Nghị định 181/2004/NĐ-CP như sau:

Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSD đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt.

Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng QSD đất chuyên trồng lúa nước.

Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng QSD đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.

Hợp đồng chuyển nhượng bắt buộc phải công chứng, chứng thực

Theo quy định tại khoản 2, Điều 689 Bộ luật Dân sự; Điều 119 Nghị định 181/2004/NĐ-CP và điểm b, khoản 4, Điều 26 Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 về cấp Giấy chứng nhận QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì hợp đồng chuyển nhượng QSD đất bắt buộc phải công chứng, chứng thực.

Căn cứ các quy định nêu trên, nếu việc ông Lê Điền phản ánh là đúng sự thật thì hợp đồng chuyển nhượng QSD đất nông nghiệp (2 vụ lúa) mà mẹ ông đã ký với một cá nhân ở nội thành Hà Nội là hợp đồng vô hiệu, bởi các lý do sau đây:

QSD đất là quyền về tài sản chung của cả hộ, một mình mẹ ông không đủ quyền giao dịch chuyển nhượng. Bên nhận chuyển nhượng là người nội thành Hà Nội không trực tiếp sản xuất nông nghiệp là đối tượng pháp luật cấm nhận chuyển nhượng đất chuyên trồng lúa. Hợp đồng này bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Việc trưởng thôn ký làm chứng, Phó Chủ tịch UBND xã ký đóng dấu xác nhận chữ ký của trưởng thôn là trái thẩm quyền.

Để giữ đất sản xuất, ông cần làm đơn gửi UBND xã yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai theo quy định tại Điều 159 Nghị định 181/2004/NĐ-CP. Thời hạn thụ lý và kết thúc hòa giải là 30 ngày làm việc kể từ ngày UBND xã nhận đơn.

Trường hợp UBND xã hòa giải không thành, ông cần gửi đơn đến Tòa án huyện yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu.

Luật sư Trần Văn Toàn - VPLS Khánh Hưng – Đoàn Luật sư Hà Nội

(Theo Tin Chính phủ)