Giá đất vẫn là một câu hỏi

E-mail | Bản in | Lưu xem sau

Minh họa: Khều.

Việc cổ phần hóa Tổng công ty xăng dầu (Petrolimex) là đi trước một bước trong việc thực hiện những quy định sửa đổi về cổ phần hóa (CPH) doanh nghiệp nhà nước (DNNN) của Nghị định 59 mới ban hành (áp dụng từ ngày 5-9). Trong đó, “nút thắt” lớn nhất gây ách tắc cho tiến trình CPH lâu nay là việc xác định giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp vẫn chưa được tháo gỡ hoàn toàn.

Quy định mới có làm rẻ cổ phiếu?

Nghị định 59 cho phép doanh nghiệp CPH được xác định giá trị quyền sử dụng đất (nếu lựa chọn phương thức giao đất hoặc thuê đất trả tiền một lần) theo giá đất do UBND tỉnh, thành quy định hàng năm và giá đất này tính vào giá trị doanh nghiệp CPH.

Tiến trình CPH thực tế đến nay bị chậm hoặc gây nhiều tranh cãi nhất là ở vấn đề định giá đất mà doanh nghiệp đang sử dụng. Nghị định 109 hiện hành và các văn bản hướng dẫn chỉ làm quá trình định giá này trở nên bế tắc vì cách tính giá giao đất và thuê đất một lần theo giá thị trường tại thời điểm định giá. Hoặc tính cả giá trị lợi thế vị trí địa lý vào CPH bằng cách xác định giá trị đất là giá chênh lệch giữa giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường và giá đất hàng năm do UBND tỉnh, thành công bố, trong khi không thể xác định được như thế nào là “giá thị trường trong thời điểm bình thường”.

Ngoài thay đổi nêu trên, Nghị định 59 còn gỡ bỏ những vướng mắc về xử lý nợ cho doanh nghiệp, nhất là các khoản nợ lãi vay (sẽ được xóa theo quy định hiện hành về xử lý tồn đọng nợ), và cho phép người lao động được mua cổ phần ưu đãi không tính theo thâm niên mà tính theo cam kết làm việc tại doanh nghiệp. Nói tóm lại, theo lời của tổng giám đốc một công ty chứng khoán lớn (không muốn nêu tên), tất cả những thay đổi quan trọng ở Nghị định 59 đều nhằm hướng tới việc CPH DNNN mang tính khả thi hơn. Những thay đổi theo hướng mở hơn ở Nghị định 59 về giá bán cổ phần cho nhà đầu tư chiến lược, giá đất, xử lý nợ, bán ưu đãi... đều theo hướng làm cho giá doanh nghiệp có thể “rẻ” hơn trước nhưng thực tế nhiều nhà đầu tư có kinh nghiệm cũng phải rất cân nhắc.

“Giá những cổ phiếu này lại không hề rẻ nếu những vấn đề pháp lý, lợi nhuận, tính minh bạch... giữa các cổ đông, doanh nghiệp và cơ quan quản lý nhà nước không được giải quyết một cách rõ ràng, nhất là ở các doanh nghiệp giữ vai trò thiết yếu của nền kinh tế hay tham gia bình ổn thị trường”, vị tổng giám đốc này nói. Hơn nữa, cũng theo ông, Nghị định 59 làm cho việc CPH DNNN cụ thể hơn nhưng xét toàn diện trên thị trường chứng khoán, những lợi thế mà DNNN có được sau CPH không được các cổ đông quan tâm bằng tính minh bạch và khả năng làm ăn hiệu quả.

Rắc rối vẫn là ở đây

Quay trở lại vấn đề xác định giá đất mà các cổ đông quan tâm hàng đầu khi CPH DNNN, phân tích của vị tổng giám đốc công ty chứng khoán nói trên là có cơ sở. Trả lời câu hỏi của TBKTSG hôm 24-7 về vấn đề xác định giá đất, Thứ trưởng Bộ Tài chính Nguyễn Công Nghiệp nói: “Một trong những điểm khó khăn nhất khi CPH là xác định giá trị đất đai. Nghị định 59 điều chỉnh theo hướng xác định giá đất thế nào để cố gắng giảm giao đất, cho thuê là chính và cho thuê theo giá thị trường, đảm bảo công bằng giữa các nhà đầu tư, không ưu đãi loại hình doanh nghiệp nào”.

Đó cũng chính là lý do mà Nghị định 59 giữ lại quy định từ Nghị định 109: “Trường hợp giá đất chưa sát giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND tỉnh, thành căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất có mục đích sử dụng tương tự thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cho phù hợp”. Nói khác đi, giá giao đất không chỉ căn cứ vào giá do UBND tỉnh công bố hàng năm, mà yếu tố “giá đất theo thị trường” vẫn còn chi phối trong Nghị định 59, dù có được sửa đổi căn cứ định giá bằng cách đem so với giá chuyển quyền sử dụng đất có mục đích tương tự.

Nhưng giả sử đất mà doanh nghiệp CPH khai thác, ví dụ như Petrolimex sẽ đầu tư “tổ hợp lọc hóa dầu Nam Vân Phong” (Ninh Hòa, Khánh Hòa), mà ở đó không có nhà đầu tư nào từng chuyển quyền sử dụng đất có mục đích tương tự thì tính ra sao? Có tương tự như giá đất mà tỉnh này cho các nhà đầu tư thuê để xây dựng cảng nước sâu cho các hãng tàu lớn ra vào?

Một điều đáng nói khác, như lời Thứ trưởng Nguyễn Công Nghiệp khẳng định, là Nhà nước hướng đến việc cho thuê đất nhiều hơn là giao đất qua việc ban hành Nghị định 59. Nếu DNNN khi CPH chọn hình thức thuê đất, thì sau đó họ sẽ vấp phải vấn đề mà hàng trăm ngàn doanh nghiệp trên cả nước hiện đang chưa tìm được lối ra. Đó là Nghị định 121/NĐ-CP, áp dụng từ ngày 1-3 năm nay, yêu cầu giá tính tiền thuê đất được UBND các tỉnh xác định phải sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường trong điều kiện bình thường (mức thu tiền từ 1,5-3% giá chuyển nhượng).

Mức thu này cao gấp vài chục đến hàng trăm lần so với giá thuê những năm trước. Nếu tiền thuê đất giá cao được tính vào chi phí kinh doanh của công ty cổ phần có “gốc” là DNNN, nhiều khả năng các doanh nghiệp này không đủ sức cạnh tranh với các doanh nghiệp khác cùng ngành nghề do năng lực quản trị của DNNN sau CPH còn yếu kém.

(Theo Thời báo kinh tế Sài Gòn)