Đóng thuế thu nhập từ chuyển nhượng nhà đất ra sao? (Phần 2)

E-mail | Bản in | Lưu xem sau

 Le Hoang: Nếu tôi mua lại một căn hộ chung cư giá 2 tỉ đồng, bị chênh lệch cao hơn 1 tỉ đồng so với giá gốc của người mua đầu tiên. Bây giờ tôi tính bán lại căn hộ này giá 2,5 tỉ đồng, thì tôi phải đóng thuế như thế nào?

Ông Đỗ Quốc Tuấn: Trường hợp của bạn mua một căn hộ trị giá 2 tỷ đồng, mua thông qua người mua cũ với chủ đầu tư và người mua cũ đã làm thủ tục chuyển tên trên hợp đồng cho bạn tại chủ đầu tư trước ngày 26-9-2009, tuy hợp đồng ký giữa bạn và chủ đầu tư có giá gốc mua căn hộ là 1 tỷ đồng thì nay bạn chuyển nhượng lại với giá 2,5 tỷ đồng thì phải nộp thuế TNCN theo thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng 2,5 tỷ đồng (do không xác định được giá vốn của hợp đồng chuyển nhượng).

Kim Lan: Có ý kiến cho rằng việc thu thuế TNCN những trường hợp chuyển nhượng bất động sản chưa có chủ quyền là thừa nhận hình thức mua bán bất động sản chưa được pháp luật công nhận. Xin hỏi ý kiến của Cục Thuế TPHCM về vấn đề này như thế nào?

Bà Trần Thị Lệ Nga: Căn cứ Luật Kinh doanh BĐS năm 2006, thì nhà, công trình xây dựng được mua bán bao gồm nhà, công trình xây dựng đã có sẵn, đang xây dựng hoặc được hình thành trong tương lại theo dự án, thiết kế và tiến độ đã được phê duyệt. Trường hợp bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì các bên phải thỏa thuận trong hợp đồng về giá mua bán tại thời điểm ký hợp đồng không phụ thuộc thời điểm giao nhà.

Căn cứ quy định về giao dịch dân sự tại Bộ luật Dân sự thì trường hợp các cá nhân thực hiện mua bán hợp đồng góp vốn mua căn hộ, nền nhà là giao dịch dân sự có hiệu lực theo quy định của Pháp luật (Pháp luật không cấm).

Do đó việc thu thuế đối với các giao dịch này không phải là tiếp tay hay hợp thức hóa cho kinh doanh bất hợp pháp. Chỉ các hợp đồng chuyển nhượng được chủ đầu tư cho chuyển dịch mới phải nộp thuế. Mặc khác, việc thu thuế là thu trên thu nhập diễn ra sau các hoạt động kinh tế. Khi hoạt động kinh tế đã hoàn thành thì mới có thu nhập, do đó cũng không thể cho rằng thu thuế là công nhận hay tiếp tay cho hoat động này.

Nguyen Thi Thoa: Khu vực nhà của tôi trước đây là đất phi nông nghiệp rồi sang nông nghiệp. Nhưng hiện tại chính quyền địa phương đã quy hoạch làm khu dân cư (giãn dân). Tôi muốn làm thủ tục chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư như thế nào? Chi phí chuyển đổi ra sao?

Bà Trần Thị Lệ Nga: Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở thì phải nộp tiền sử dụng đất. Số tiền sử dụng đất phải nộp tuỳ thuộc vào diện tích đất, giá đất, vị trí đất...

Bảo Uyên: Hiện có nhiều người đang băn khoăn về thuế suất, người chuyển nhượng hợp đồng góp vốn sẽ được quyền lựa chọn giữa thuế suất 25% hoặc 2% hay buộc phải theo thuế suất 25%? Trong trường hợp tôi chuyển nhượng một hợp đồng góp vốn kèm quyền mua căn hộ cho người khác, tôi sẽ phải chịu thu nhập chịu thuế là chênh lệch giá bán của tôi hiện nay với giá gốc của công ty bán ra cho người đầu tiên? Những người sang tay hợp đồng này trước tôi đã có lợi nhuận có bị truy thu thuế? Cơ quan thuế truy thu như thế nào và có khấu trừ cho tôi hay không?

Ông Đỗ Quốc Tuấn: Căn cứ hướng dẫn của Bộ Tài chính tại công văn 3929/BTC-TCT ngày 24-9-2009 thì cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng hợp đồng góp vốn để được hưởng quyền mua nền và căn hộ phải nộp thuế TNCN như sau:

1. Đối với các trường hợp có đủ điều kiện xác định được thu nhập chịu thuế TNCN thì áp dụng thuế suất 25% tính trên thu nhập chịu thuế, việc xác định thu nhập chịu thuế thực hiện theo hướng dẫn tại điểm 3, Mục II, Phần B Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30-9-2008 của Bộ Tài chính.

Thuế TNCN được tính theo công thức sau:         

+ Thuế TNCN phải nộp = (Giá chuyển nhượng - Giá vốn và các chi phí liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng) x Thuế suất 25%

Trong đó:

- Giá chuyển nhượng: là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng cho người mua mới phần vốn và quyền mua nền, căn hộ.

- Giá vốn và các chi phí liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng: là giá ghi trên hợp đồng góp vốn để hưởng quyền mua nhà, mua căn hộ đã ký với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, cộng với các chi liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng (nếu có phát sinh và có hóa đơn, chứng từ hợp pháp).

Giá vốn và chi phí liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng cụ thể đối với một số trường hợp được xác định như sau:

a. Đối với những cá nhân có hợp đồng vay vốn của các tổ chức tín dụng để mua căn hộ, mua nền nhà, thực tế dùng tiền vay để góp vốn hoặc nộp tiền mua nhà; có chứng từ trả lãi tiền vay phù hợp với hợp đồng vay của các tổ chức tín dụng để mua căn hộ, mua nền nhà thì khi xác định thu nhập chịu thuế, khoản trả lãi tiền vay tương ứng với phần vốn thực tế đã góp cũng được xác định là chi phí hợp lý theo lãi vay thực tế.

b. Đối với các trường hợp mới chỉ góp một phần vốn (chưa nộp đủ số tiền theo hợp đồng) thì giá vốn của hợp đồng chuyển nhượng được xác định như sau: Giá vốn của hợp đồng chuyển nhượng = Tổng số vốn phải góp theo hợp đồng - Phần vốn góp còn thiếu (chưa nộp).

2. Các trường hợp không đủ điều kiện để áp dụng thuế suất 25% nêu trên thì áp dụng thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng, cụ thể:

- Trường hợp giá chuyển nhượng hợp đồng, vốn góp, nền, chuyển nhượng hợp đồng mua căn hộ không xác định được giá thực tế hoặc giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá thị trường tại thời điểm chuyển nhượng, cơ quan thuế phải ấn định giá chuyển nhượng.

- Trường hợp hợp đồng gốc đã được chuyển nhượng qua nhiều chủ và đã làm thủ tục chuyển nhượng hợp đồng với tổ chức cá nhân xây dựng nhà trước ngày 26-9-2009 nhưng không xác định được giá vốn của người nộp thuế đứng tên trên hợp đồng khi chuyển nhượng sau này, hoặc có xác định được giá vốn và chi phí liên quan nhưng giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng, cơ quan thuế phải ấn định giá chuyển nhượng. Việc ấn định giá chuyển nhượng thực hiện theo hướng dẫn tại điểm 3 mục II phần B Thông tư số 84/2008/TT-BTC của Bộ Tài chính.

Trường hợp của bạn chuyển nhượng hợp đồng góp vốn quyền mua nền, căn hộ mà hợp đồng gốc đã được chuyển nhượng qua nhiều chủ và đã làm thủ tục chuyển nhượng hợp đồng với tổ chức cá nhân xây dựng nhà trước ngày 26-9-2009 nhưng không xác định được giá vốn của của hợp đồng khi bạn chuyển nhượng sau này thì cơ quan thuế tính thuế TNCN 2% trên giá chuyển nhượng theo hợp đồng, không khấu trừ giá vốn và tính thuế theo thuế suất 25%.

Bảo Uyên: Tôi bán nhà biệt thự vào tháng 12-2009. Thời gian diễn ra hợp đồng chuyển nhượng nhà như trên, vui lòng cho tôi biết các chi phí thuế tôi phải chịu?

Ông Đỗ Quốc Tuấn: Bạn bán biệt thự vào tháng 12-2009 thì phải nộp thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản theo quy định tại Thông tư số 84/2008/TT-BTC, ngày 30-9-2008 và Thông tư 161/2009/TT-BTC, ngày 12-8-2009 của Bộ Tài chính hướng dẫn về thuế TNCN.

Nguyễn Minh Thúy: Chuyển nhượng nhà, đất cho con có phải nộp thuế thu nhập cá nhân không?

Ông Đỗ Quốc Tuấn: Căn cứ Thông tư 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 của Bộ Tài chính hướng dẫn về thuế TNCN, các cá nhân chuyển nhượng nhà đất cho con thì khoản thu nhập này được miễn thuế TNCN.

Bảo Uyên: Tôi nghe nói Luật Kinh doanh bất động sản có đề cập đến loại hình đầu tư tài chính mua bán tài sản chưa hình thành hoặc hình thành một phần chỉ chịu thuế suất 5% (năm 2010 sẽ áp dụng). Nay thông tư hướng dẫn của Bộ Tài chính buộc phải đóng thuế như bất động sản có chủ quyền (25% trong trường hợp xác định được giá vốn và các chi phí). Vậy cuối cùng thì người chuyển nhượng phải chịu theo thuế suất nào?

Bà Trần Thị Lệ Nga: Luật Kinh doanh BĐS không có quy định việc áp dụng thuế 5% đối với BĐS chưa hình thành. Theo quy định của Tổng cục Thuế tại công văn 3929/TCT-TNCN ngày 24-9-2009 thì trường hợp có đủ điều kiện xác định được TNCT (giá chuyển nhượng, giá vốn và các chi phí có liên quan) thì áp dụng thuế suất 25% trên TNCT. Các trường hợp sau áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng:

- Trường hợp giá chuyển nhượng hợp đồng, vốn góp, nền, chuyển nhượng hợp đồng mua căn hộ không xác định được giá thực tế hoặc giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá thị trường tại thời điểm chuyển nhượng, cơ quan thuế phải ấn định giá chuyển nhượng.

- Trường hợp hợp đồng gốc đã được chuyển nhượng qua nhiều chủ và đã làm thủ tục chuyển nhượng hợp đồng với tổ chức cá nhân xây dựng nhà trước ngày 26-9-2009 nhưng không xác định được giá vốn của người nộp thuế đứng tên trên hợp đồng khi chuyển nhượng sau này, hoặc có xác định được giá vốn và chi phí liên quan nhưng giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng, cơ quan thuế phải ấn định giá chuyển nhượng.

Bảo Uyên: Trong trường hợp tôi nhận tài sản hợp pháp theo các quy định về thừa kế tài sản nhưng tôi chưa có ý định bán đi bất động sản mà tôi được thừa kế. Vậy tôi có phải nộp thuế thu nhập đối với nhận thừa kế là bất động sản?

Ông Đỗ Quốc Tuấn: Căn cứ theo quy định của Luật thuế TNCN, thì thu nhập từ thừa kế là BĐS là khoản thu nhập phải chịu thuế TNCN.

Bảo Uyên: Trước những vấn đề bức xúc của dư luận về những bất cập về Thông tư 161 như: khó thu được khoản thuế này; thông tư "vô tình" hợp thức hóa những sai phạm của doanh nghiệp; thông tư "đè" Luật. Vậy, Cục Thuế TPHCM có kiến nghị gì đến Bộ Tài chính để có những hướng dẫn cụ thể hoặc kiến nghị chỉnh sửa lại thông tư này hay không?

Bà Trần Thị Lệ Nga: Như chúng tôi đã có trả lời ở các câu hỏi trên thì: căn cứ Luật Kinh doanh BĐS năm 2006, căn cứ quy định về giao dịch dân dự tại Bộ Luật Dân sự (sửa đổi bổ sung năm 2005) thì việc thu thuế đối với hoạt động chuyển nhượng lại hợp đồng góp vốn quyền mua căn hộ, nền nhà như hoat động chuyển nhượng BĐS là phù hợp về mặt pháp lý và Pháp luật không cấm. Việc thu thuế đối với các giao dịch này không phải là tiếp tay hay hợp thức hóa cho kinh doanh BĐS.

Nguyễn Minh Thúy: Tôi đang làm thủ tục bán nhà. Xin báo cho biết, tôi có phải đóng thuế thu nhập cá nhân từ việc bán nhà không? Mức thuế phải đóng bao nhiêu? Chi phí sửa chữa nhà có được trừ đi trước khi tính thuế hay không?

Ông Đỗ Quốc Tuấn: Trường hợp cá nhân bán nhà thì phải nộp thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS. Việc tính thuế được áp dụng theo 2 cách:

1. Đối với các trường hợp có đủ điều kiện xác định được thu nhập chịu thuế TNCN thì áp dụng thuế suất 25% tính trên thu nhập chịu thuế, việc xác định thu nhập chịu thuế thực hiện theo hướng dẫn tại điểm 3, Mục II, Phần B Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30-9-2008 của Bộ Tài chính.

Thuế TNCN được tính theo công thức sau:Thuế TNCN phải nộp = (Giá chuyển nhượng - Giá vốn và các chi phí liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng) x Thuế suất 25%)

Trong đó:

- Giá chuyển nhượng: là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng cho người mua mới.

- Giá vốn và các chi phí liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng: là giá ghi trên hợp đồng góp vốn để hưởng quyền mua nhà, mua căn hộ đã ký với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, cộng với các chi phí liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng (nếu có phát sinh và có hóa đơn, chứng từ hợp pháp). Do đó chi phí sửa chữa nhà nếu có hóa đơn chứng từ hợp pháp thì được tính trừ vào thu nhập chịu thuế.

2. Các trường hợp giá chuyển nhượng hợp đồng, vốn góp, nền, chuyển nhượng hợp đồng mua căn hộ không xác định được giá thực tế hoặc giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá thị trường tại thời điểm chuyển nhượng, cơ quan thuế phải ấn định giá chuyển nhượng. Hoặc trường không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan thì áp dụng thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng. Việc ấn định giá chuyển nhượng thực hiện theo hướng dẫn tại điểm 3 mục II phần B Thông tư số 84/2008/TT-BTC của Bộ Tài chính.

Kim Lan: Hai năm trước tôi vay tiền ngân hàng để mua 1 lô đất. Nay tôi muốn bán lại. Nhưng nếu tính cả giá vốn lẫn lãi vay ngân hàng trong hai năm qua thì tôi không có lợi nhuận, thậm chí bị lỗ. Như vậy tôi có phải chịu thuế thu nhập không? Nếu tôi phải nộp thuế thì tiền thuế sẽ được tính như thế nào khi số tiền tôi thu được thấp hơn số vốn tôi đã bỏ ra cộng với tiền lãi ngân hàng. Tôi có đầy đủ hồ sơ giấy tờ.

Bà Trần Thị Lệ Nga: Trường hợp cuả Bạn nếu đủ điều kiện xác định được TNCT tức xác định được giá chuyển nhượng, giá vốn và các chi phí có liên quan trong đó có chi phí trả lãi vay ngân hàng để góp vốn với tổ chức kinh doanh BĐS mua căn hộ, nền nhà theo quy định nếu giá chuyển nhượng (không thấp hơn giá chuẩn do UBND TP quy định) thấp hơn giá vốn và chi phí thì không phát sinh thu nhập nên không phải nộp thuế TNCN.

Nghia: Tôi chuẩn bị bán một bất động sản. Tôi xin hỏi cục thuế xác định giá vốn của tôi là giá tôi mua của người bán cho tôi hay là giá gốc của công ty bán cho người mua đầu tiên được thể hiện trên hợp đồng góp vốn?

Ông Đỗ Quốc Tuấn: Nội dung bạn hỏi đã được Cục Thuế TPCHM trả lời ở các câu trả lời ở trên.

Gia Huy: Tôi có mua một mảnh đất, trên sổ bìa đỏ ghi 69 mét vuông. Nhưng trên thực tế đo được 49 mét vuông. Khi nộp thuế hàng năm tôi vẫn đóng trên diện tích 69 mét vuông. Vậy tôi phải làm gì để đòi lại 20 mét vuông còn lại? Chẳng nhẽ cán bộ địa chính đi đo đất bị sai?

Ông Đỗ Quốc Tuấn: Câu hỏi này liên quan đến thuế nhà đất, không phải là thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS, thuế nhà đất tính trên giá đất và diện tích đất được sở hữu. Trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mảnh đất của bạn ghi không đúng diện tích đất thực tế của bạn sở hữu thì bạn liên hệ các Cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu để được điều chỉnh.

Thanh Nam: Thị trường bất động sản được cho là đang trong giai đoạn trầm lắng, cần được kích thích sôi động hơn, tại sao không lùi chính sách thuế này thêm một thời gian nữa để giúp thị trường hồi phục?

Ông Đỗ Quốc Tuấn: Việc thu thuế TNCN đối với chuyển nhượng lại hợp đồng góp vốn để hưởng quyền mua căn hộ nền nhà do Bộ Tài chính quy định tại Thông tư 161/2009 ngày 12-8-2009. ý kiến của bạn về việc lùi thời gian thu thuế giúp thị trường hồi phục chúng tôi xin ghi nhận để báo cáo Bộ Tài chính.

Tòa soạn xin chân thành cảm ơn bạn đọc và các vị khách mời: bà Trần Thị Lệ Nga, Trưởng phòng tuyên truyền và hỗ trợ người nộp thuế và ông Đỗ Quốc Tuấn, Phó trưởng phòng tuyên truyền và hỗ trợ người nộp thuế cùng đến từ Cục Thuế TPHCM đã tham gia giao lưu trực tuyến.

Xin hẹn bạn đọc vào buổi giao lưu trực tuyến lần sau, trong một chủ đề thú vị khác.

Thời báo Kinh tế Sài Gòn Online