Chân dung trùm bất động sản Trung Quốc

E-mail | Bản in | Lưu xem sau

Châu Tấn, nhà môi giới bất động sản giàu bậc nhất Trung Quốc, không tin vào nguy cơ đổ vỡ bong bóng nhà đất ở nước này.

Tình hình ngành bất động sản Trung Quốc từ tháng tư trở lại đây vẫn hết sức ảm đạm. Chính quyền trung ương cố gắng hạn chế giá nhà ở leo thang bằng cách kết hợp hạn chế cả cho vay và đi vay thông qua hệ thống ngân hàng do nhà nước kiểm soát.

Một thống kê cho biết, trên toàn nước này, 64 triệu nhà ở đã được sở hữu nhưng vẫn bị bỏ trống, hay không có các dịch vụ dân sinh (dù không có thông tin chính thức xác nhận điều đó). Giá cổ phiếu của các công ty phát triển nhà đất giảm do quan ngại về bong bóng và sự sụp đổ của thị trường. Bắc Kinh cũng vừa yêu cầu kiểm tra tính ổn định của các ngân hàng theo kịch bản giá nhà đất đổ bể.

Thế mà vẫn có người tỏ ra không hề lo lắng. Đó chính là Châu Tấn, nhà môi giới bất động sản giàu có bậc nhất Trung Quốc. Châu Tấn "quan sát" thị trường bất động sản từ văn phòng tại quận Tĩnh An trù phú của Thượng Hải, nơi giá căn hộ vẫn cao hơn mức bình thường, tuy nhiên anh cũng biết tổng doanh số nhà ở mới tại thành phố đã giảm một nửa trong bảy tháng đầu năm nay. Nhiều người sẽ nghĩ công ty mười năm tuổi của anh, E-House (China) Holdings, đang bên bờ vực nguy hiểm, nhưng anh vẫn khẳng định "không".

Ngay từ đầu, Châu Tấn đã làm một điều quan trọng để đảm bảo sự an toàn của mình và giờ anh đang tiến thêm một bước nữa. Trước tiên, anh giữ E-House ở khoảng cách an toàn với sự nhộn nhạo của hoạt động môi giới kiểu đường phố, thành lập công ty như một đại lý bán hàng cho các hãng phát triển nhà ở - căn hộ lớn đang ngày càng mọc lên nhiều. Sau đó, mùa hè này anh lại quay sang mở một công ty bất động sản thương mại để E-House được bảo vệ tốt hơn nữa từ sự "do dự" của các hộ gia đình Trung Quốc.

Nhân viên của Châu Tấn xuất hiện tại phòng trưng bày của các nhà phát triển nhà đất, đảm nhận công việc bán hàng. Hoạt động mua bán của Châu được hỗ trợ bởi đơn vị nghiên cứu và cơ sở dữ liệu khổng lồ được gọi là Trung tâm Thông tin Bất động sản Trung Quốc, hay CRIC, nơi giúp anh giới thiệu với khách hàng - đặc biệt là vô số các nhà phát triển mới - ý tưởng về loại căn hộ nên xây, cách tiếp thị, và cách định giá. Những khách hàng như vậy trả cho E-House một khoản phí trả trước và sau đó là hoa hồng với mỗi đơn vị bán được (E-House và CRIC đều được niêm yết riêng biệt tại Mỹ, và cả hai đều có giá trị vốn hóa thị trường trên 1 tỷ USD).

Cách vận hành "dưới trướng" các nhà phát triển nhà đất giúp công ty hoạt động hết sức "thanh thoát". Doanh thu của E-House năm ngoái tăng gần gấp đôi lên 300 triệu USD, lợi nhuận đạt hơn 100 triệu USD từ mức 40 triệu USD năm trước. Tỷ suất lợi nhuận cao giúp lần đầu tiên công ty lọt vào danh sách Công ty có doanh thu dưới một tỷ đôla tốt nhất của Forbe. (Giá cổ phiếu tăng liên tục trong những năm qua cũng đưa Châu Tấn vào danh sách những người giàu nhất Trung Quốc, với tài sản 620 triệu USD năm ngoái).

Anh coi sự sụt giảm mới đây của thị trường bất động sản ở Trung Quốc chỉ là một chút đi xuống trong chu kỳ kinh doanh của nước này. Anh nói: "Nếu bạn tin Trung Quốc có một tương lai tốt đẹp, bạn phải tin bất động sản cũng vậy". Với ước tính hơn 300 triệu người Trung Quốc di cư mới từ các vùng nông thôn ra thành phố trong vài thập kỷ nữa, E-House sẽ có rất nhiều việc để làm.

Còn với những căn hộ bị bỏ trống đang khiến không ít người quan ngại thì sao? "Tôi không tin con số đó", anh nói trong cuộc phỏng vấn với Forbe. Anh cho rằng, những người Trung Quốc ngày càng giàu lên sẽ giữ các căn hộ tại một hay vài thành phố họ chưa sử dụng đến thường xuyên, vì thế nếu nói là thị trường ảm đạm tức là đang phóng đại quá vấn đề. Anh cũng thừa nhận, "cung đang có phần vượt quá cầu", và giá nhà ở vẫn sẽ giảm trong năm nay ngay cả khi chính phủ không can thiệp vào.

Tuy nhiên, ngay cả khi giữ trọn niềm tin vào thị trường nhà đất, nơi tạo ra tới 90% doanh thu của công ty năm ngoái, Châu Tấn vẫn đang tiến hành nhiều thay đổi lớn. Tháng tám vừa qua, anh tuyên bố tiếp tục đẩy mạnh bất động sản thương mại, thành lập công ty E-Commercial với 60% vốn do anh sở hữu, để giúp quản lý và bán nhà, đất trống. Đây là lĩnh vực từ lâu bị các công ty nước ngoài như Jones Lang LaSalle và CB Richard Ellis độc chiếm, nhưng với một cuộc "đột kích" anh đã giải quyết nhanh gọn vấn đề nhân lực bằng cách thuê hẳn một nhóm các cựu giám đốc của CB Richard Ellis, trong đó có cả cựu giám đốc điều hành Andrew Zhu (giữ vai trò chủ tịch) để vận hành công ty.

Châu Tấn cho biết: "Điểm mạnh của chúng tôi là chúng tôi chơi trên sân nhà, và chúng tôi biết chính phủ muốn gì". Thập niên thứ nhất và thứ hai sau khi Trung Quốc mở cửa đã tạo thuận lợi cho các nhà phát triển bất động sản thương mại quốc tế, như giờ đây "nó lại trở thành thị trường của các nhà phát triển địa phương" và các công ty môi giới trong nước như E-Commercial sẽ sẵn sàng đảm nhận công việc kinh doanh của họ, anh nói.

Khẳng định điểm này trong buổi lễ khánh thành khách sạn năm sao gần bến Thượng Hải, các ông lớn trong giới nhà đất Trung Quốc như Shanghai Forte và Evergrande Real Estate tỏ ra khá hào hứng về cách Trung Quốc, với một thị trường bất động sản thương mại rộng lớn, lần đầu tiên có nhà môi giới nội đia quy mô lớn phục vụ họ. Các ông lớn này cam kết hợp tác với E-Commercial.

Châu Tấn muốn E-House bán được thêm nhiều biệt thự nghỉ mát trên khắp Trung Quốc. Hiện tại, công ty đang tập trung tại Hải Nam và một số địa điểm tại tỉnh miền núi Vân Nam. Anh đánh giá thị trường này sẽ còn phát triển hơn nữa khi lớp trung lưu của Trung Quốc tăng lên. Tổng cộng, anh đặt mục tiêu E-House sẽ có mặt tại 500 địa điểm, so với mức 100 hiện nay.

Tuy nhiên, chắc chắn nhiều nhà đầu tư sẽ không hoàn toàn chia sẻ sự lạc quan này với anh khi nhận định, giá cổ phiếu của E-House sẽ giảm 12% mỗi năm. Tuy vậy, nhiều đối tác kinh doanh vẫn tỏ ra rất tin tưởng khả năng của Châu Tấn. "Một số người sinh ra đã thông minh bẩm sinh, và anh ấy cũng thế", Benjamin Zhu, phó chủ tịch Hines Trung Quốc, chi nhánh công ty đầu tư bất động sản Texas, với nhiều dự án nhà ở tại Trung Quốc được bán thông qua E-House, nói. "Với bất kỳ ai, thành công đến trong khoảng thời gian ngắn như thế là điều hết sức lớn lao và cần quyết tâm rất cao".

Sinh ra tại Thượng Hải, Châu Tấn dường như đã được chính sự nghiệp này chọn trước. Anh trưởng thành vào những năm 1980, ngay khi Trung Quốc nới lỏng các quy định từ thời Mao Trạch Động, hạn chế mua bán bất động sản. Và quá trình đô thị hóa bắt đầu diễn ra nhanh chóng, để rồi dẫn tới sự bùng nổ nhu cầu mua nhà của hàng triệu người. Năm 1980, tỷ lệ đô thị của Trung Quốc chỉ chiếm 20 %, con giờ con số đó đã là gần 50%.

Châu Tấn theo học một trường cao đẳng kỹ thuật và khởi sự kinh doanh bằng một tiệm cà phê, mở chung với một người bạn tên Chu Húc Đông. Sau khi tốt nghiệp, hai người gia nhập một công ty phát triển bất động sản ở Thượng Hải, nơi các thầy giáo của hai người làm cố vấn. Sau đó, trong khi chuyển qua nhiều công ty, Châu Tấn suy nghĩ làm sao có thể tránh được thị trường thứ cấp khốc liệt và tìm kiếm đối tác.

E-House được thành lập, cùng người bạn mở quán cà phê khi xưa (nay gần như không còn nắm giữ cổ phiếu nào nữa), vừa đúng lúc diễn ra suy thoái kinh tế toàn cầu sau sự kiện 11/9. Châu Tấn nhận định, thị trường hiện tại về cơ bản vẫn không có gì khác biệt. Anh mỉm cười: "Tôi chứng kiến nhiều cơn suy thoái rồi lại phục hồi". Dù vậy, có lẽ vì hiểu được câu chuyện giá cổ phiếu lên xuống như chiếc "tàu lượn", nên anh đã bán bớt số cổ phần của mình tại E-House, xuống còn 18% từ mức 30% trong lần phát hành ra công chúng đầu tiên.

Khách hàng của E-House cũng giữ niềm tin nơi anh. Chủ tịch công ty bất động sản Neo-China Group Hồng Kông nói: "Chúng tôi từng là một công ty tổng hợp, nhưng chúng tôi đã quyết định thuê ngoài công việc bán hàng và tiếp thị. Chúng tôi cần đối tác tốt nhất có thể tìm được. Chúng tôi đã so sánh nhiều công ty trong ngành này, và quyết định đó là E-House". Hiện tại, công ty này có 20 dự án đang xây dựng tại Trung Quốc, và E-House phụ trách mảng bán hàng cho toàn bộ các dự án đó.

Ngoài ra, nguồn dữ liệu tại E-House/CRIC cũng tạo nên điểm khác biệt, Benjamin Zhu nói. "Giống như tại Mỹ, nơi thị hiếu ở Little Rock (thủ phủ và là thành phố đông dân nhất ở tiểu bang Arkansas) khác với New York. Ở Bắc Kinh, Thượng Hải và các thành phố khác của Trung Quốc cũng vậy".

Tính tới cuối năm ngoái, có tới 1/6 trong tổng số 7.152 nhân viên của Châu Tấn làm công tác nghiên cứu. Bên cạnh việc thu thập thông tin giao dịch, họ còn liên hệ với khoảng 150 khách hàng hiện tại của E-House.

Đó là lý do giải thích tại sao Neil Shen, đồng sáng lập công ty lữ hành Ctrip, luôn nắm giữ tới 7% cố phần E-House trong nhiều năm qua. Ông nói: "Chính cơ sở dữ liệu của họ đã đóng vai trò quan trọng giúp anh ta (Châu Tấn) đạt được sự tín nhiệm". Neil Shen, người giúp đưa nhà mạng khổng lồ của Trung Quốc Sina làm đối tác của CRIC, cũng tỏ ra mến mộ anh khi đánh giá, Châu Tấn là một "doanh nhân đích thực, anh luôn làm việc hết sức mình, ngay cả bây giờ".

Tuy nhiên, Châu Tấn cũng cần giữ phong độ đó. Đối thủ trực tuyến Soufun của CRIC, do Mộ Thiên Quân đứng đầu, , đang muốn chào bán cổ phiểu lần đầu sang Mỹ và muốn mở rộng ảnh hưởng của mình. Và mặc dù E-House đã khá tên tuổi, theo nhiều đánh giá, chính Soufun mới là người mạnh trong giao tiếp trực tuyến với người mua nhà.

Châu Tấn cho biết anh sẽ không tham gia vào hoạt động hàng ngày của công ty mới. Thay vào đó, anh sẽ là nhà đầu tư, người có thể cung cấp cho E-House và CRIC các nguồn lực, trong đó có cả các hợp đồng với khách hàng hiện có.

Mặc dù doanh số nhà ở đang hiện đang đi xuống, nhưng ngành kinh doanh chính của Châu Tấn sẽ không trùng lại mãi, Sam Crispin, nhà tư vấn bất động sản tại Thượng Hải, nói. "Nhiều nhà cũ quanh Trung Quốc sẽ xuống cấp và cần được xây lại, và chính quyền địa phương sẽ cần phải có thị trường nhà ở tốt để có nguồn doanh thu thuế".

Thị trường nhà đất Trung Quốc sẽ còn nhiều bất ổn, những người như Châu Tấn sẽ còn thành công hơn nữa hoặc sẽ rơi vào hoàn cảnh như các nhà môi giới và kinh doanh bất động sản Mỹ. Thời gian sẽ làm sáng tỏ mối quan tâm này.