Khi nào bán nhà theo Luật?

E-mail | Bản in | Lưu xem sau

Cách nay gần bốn năm, khi QH thông qua Dự luật Kinh doanh bất động sản, nhiều người đã hy vọng rằng, có luật sẽ hạn chế và từng bước đẩy lùi tình trạng đầu cơ, thao túng nhà đất. Thế nhưng, cuộc sống luôn có những biến động. Và, từ luật đến cuộc sống vẫn còn những khoảng cách.

Luật pháp

Xin được nhắc lại một số điều về những quy định được ghi rất rõ ràng, minh bạch trong Luật Kinh doanh BĐS năm 2006. Điều 11 quy định về “Công khai thông tin bất động sản đưa vào kinh doanh”, có ghi: Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản có trách nhiệm công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh; Thông tin về bất động sản được công khai tại sàn giao dịch bất động sản và trên các phương tiện thông tin đại chúng.

Điều luật cũng ghi rõ các nội dung thông tin về bất động sản bao gồm:

a) Loại bất động sản;

b) Vị trí bất động sản;

c) Thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản;

d) Quy mô, diện tích của bất động sản;

đ) Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản;

e) Thực trạng các công trình hạ tầng, các dịch vụ về kỹ thuật và xã hội có liên quan đến bất động sản;

g) Tình trạng pháp lý của bất động sản bao gồm hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản và giấy tờ có liên quan đến việc tạo lập bất động sản; lịch sử về sở hữu, sử dụng bất động sản;

Không chỉ công khai thông tin để mọi người dân đều biết, các nhà làm luật cũng yêu cầu các chủ đầu tư kinh doanh nhà phải “Bán nhà, công trình xây dựng qua sàn giao dịch bất động sản”. (Điều 22-Nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng).

Lách Luật

Một trong những thủ thuật phổ biến mà các chủ đầu tư hay dùng, đó là chiêu “Góp vốn đầu tư”. Nhưng, đằng sau đó là sự liên kết ngầm nhằm thao túng thị trường để trục lợi. Bản chất cái gọi là “góp vốn đầu tư”, đó chính là sự liên kết giữa “cò” nhà đất, hoặc những kẻ có tiền với bên kia là chủ đầu tư. Hai bên tìm đến với nhau bởi cùng chung một mục tiêu là chữ “Lợi”.

Một chuyên gia trong lĩnh vực BĐS đã không ngần ngại nói thẳng ra rằng: - Sở dĩ các chủ đầu tư liên kết với các “cò” đất hoặc tung hàng ra cho các sàn giao dịch (thường là những kẻ có tiền đầu cơ), vì bán như thế mới được giá cao. Chính các “cò” và các sàn giao dịch là chất “xúc tác” làm cho thị trường nóng lên, giá trị căn hộ chung cư cũng theo đó mà tăng lên.

Tất nhiên, để đạt được mục tiêu chung, các “cò”, cũng như các sàn giao dịch BĐS rất cần sự giúp đỡ đắc lực từ phía chủ đầu tư, hay nói khác đi là hai bên phải tôn trọng những thỏa thuận, cam kết ngầm về cái gọi là “quá trình… tiếp thị và…. làm giá sản phẩm”. Bao gồm: Tung hàng nhỏ giọt (nhằm tạo sự khan hiếm); bán hàng theo nhiều đợt, đợt sau giá cao hơn đợt trước (nhằm tạo sóng); chỉ có một sàn giao dịch, hoặc một “cò” duy nhất được quyền phân phối sản phẩm (nhằm triệt tiêu sự lựa chọn của người mua).

Một phương thức khác cũng thường được sử dụng, đó là việc cho doanh nghiệp khác đầu tư lại, gọi là đầu tư thứ phát, hoặc hai bên cùng ký hợp đồng hợp tác liên doanh, kiểu tôi có đất, anh có tiền vậy chúng ta cùng bắt tay để xây nhà bán. Thế nhưng, bất luận các nhà đầu tư áp dụng chiêu nào thì việc tuân thủ pháp luật, mà cụ thể ở đây là các quy định của Luật Kinh doanh BĐS, vẫn phải được tôn trọng.

Nghe tin, chủ đầu tư dự án Vân Canh (thuộc huyện Hoài Đức - Hà Nội) đang triển khai xây hai tòa nhà chung cư CT1 và CT2 để bán, chúng tôi tìm đến sàn giao dịch BĐS của chủ đầu tư ở 649 Kim Mã. Nhưng đến nơi thì té ngửa, nhà đang xây trên đất của chủ dự án là có thật nhưng chủ đầu tư lại là một doanh nghiệp khác!

Không khó khăn gì để tìm ra chủ nhân đích thực đang xây tòa nhà kia là ai, đó chính là Công ty cổ phần bất động sản AZ, trụ sở nằm tại 58 Trần Thái Tông - Cầu Giấy - Hà Nội. Tiếp chúng tôi là một cô gái còn rất trẻ và xinh đẹp, hai chiếc di động loại đắt tiền liên tục đổ chuông. Cô tự giới thiệu làm ở phòng kinh doanh và nếu các anh muốn mua nhà ở Vân Canh thì vẫn còn, chỉ có điều phải trả chênh lệnh tới 4,8 triệu đồng/m2!

Thấy anh bạn đi cùng tôi kêu đắt, tiền chênh nhiều, cô liền cười mà rằng: - Đây là suất người ta góp vốn đầu tư từ trước anh ạ. Đầu tư thì phải có lãi chứ anh!

Theo điều tra của chúng tôi, hiện tòa nhà này mới khởi công khoảng hơn tháng nay, hiện tại vẫn chưa làm xong phần móng, nhưng 500 đến 600 căn hộ đã được người ta bán hết từ thuở nào!?

Chúng tôi lại lần sang dự án đô thị mới Trung Văn của vinaconex 3, song tình cảnh cũng chẳng có gì sáng sủa. Mấy cô nhân viên ở phòng kinh doanh công ty bảo: - Mấy anh muốn mua nhà phải gặp “sếp”, nhưng hiện “sếp” đang đi công tác, chắc phải mấy ngày nữa mới về. Bốc máy ra gọi cho ông Chế - Chủ tịch HĐQT của Công ty, câu trả lời thật gắn gọn và súc tích: - Ờ! Ờ! Nhưng hiện công ty chưa bán!

Ban phát

Phớt lờ các quy định của Luật pháp, nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS vẫn tự cho mình cái “quyền” tự do định đoạt sản phẩm!

Và, thế là trên thị trường BĐS hiện nay, đặc biệt là ở các thành phố lớn, các doanh nghiệp được nhà nước cấp phép xây nhà để bán, đa phần vẫn bán nhà theo kiểu “xin-cho, ban-phát”. Nhưng, để “Xin” được mua một căn hộ chung cư, cũng phải có quan hệ.

- “Công khai thông tin để mọi người dân đều biết và chủ đầu tư phải bán nhà qua sàn”, sau gần 4 năm thi hành Luật, vẫn chỉ là khẩu hiệu. Điều này có thể vẫn tồn tại đúng trong tương lai vài năm tới.