Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay có bị vô hiệu?

E-mail | Bản in | Lưu xem sau

Hỏi: Năm 1995, tôi mua một miếng đất bằng giấy tay, sau đó, tôi trồng một số loại cây như: sầu riêng, sabô, xoài. Đến năm 1996, tôi cất nhà cấp 4 để ở và có sửa chữa lại ở ổn định, đến nay không ai tranh chấp. Hiện tại, người bán đất cho tôi đang khởi kiện đòi lại đất vì cho rằng chuyển nhượng bằng giấy tay là vô hiệu. Như vậy, tôi phải đáp ứng những điều kiện nào để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không bị vô hiệu.

HUỲNH VĂN TÂM

(xã Mỹ Khánh, huyện Phong Điền, TP Cần Thơ)

Về vấn đề này, Luật sư Nguyễn Thị Hoàng, Đoàn Luật sư TP Cần Thơ giải đáp:

- Theo nguyên tắc chung, việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ sau ngày 15 tháng 10 năm 1993 (ngày Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực) sẽ căn cứ vào những quy định tại Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán TANDTC ban hành ngày 10 tháng 8 năm 2004 (Nghị quyết 02). Theo đó, tại tiểu Mục 2.3, Mục 2 Nghị quyết 02 hướng dẫn cho công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi hợp đồng đó có đủ những điều kiện sau:

1. Người tham gia giao kết hợp đồng phải có năng lực hành vi dân sự.

2. Người tham gia giao kết hợp đồng phải hoàn toàn tự nguyện.

3. Mục đích và nội dung của hợp đồng không được trái pháp luật, đạo đức xã hội.

4. Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003.

5. Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện về nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.

6. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản, có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND có thẩm quyền.

- Đối với một số trường hợp cụ thể tại tiểu Mục 2.3, Mục 2 Nghị quyết 02 có quy định, như sau:

+ Nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được giao kết trước ngày 1 tháng 7 năm 2004 (ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực) vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại Điểm 4 nêu trên, nhưng đã có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại Khoản 1, Khoản 2 và Khoản 5 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003, mà có phát sinh tranh chấp, nếu từ ngày 1 tháng 7 năm 2004 mới yêu cầu Tòa án giải quyết thì không coi là hợp đồng vô hiệu, do vi phạm điều kiện này.

+ Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tại thời điểm giao kết vi phạm các điều kiện tại Điểm 4 và Điểm 6 nêu trên, nhưng sau đó đã được UBND cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các giấy tờ quy định tại Khoản 1, Khoản 2 và Khoản 5 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003, mà có phát sinh tranh chấp và từ ngày 1 tháng 7 năm 2004 mới có yêu cầu Tòa án giải quyết thì không coi là hợp đồng vô hiệu, do vi phạm điều kiện này.

+ Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do vi phạm điều kiện tại Điểm 4 và Điểm 6 nêu trên, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố... và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Tòa án công nhận hợp đồng này. Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì Tòa án công nhận phần hợp đồng đối với diện tích có nhà ở và hủy phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không đảm bảo mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch.

Như vậy, trong trường hợp ông đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố... và bên chuyển nhượng không phản đối, ông có thể đối chiếu với những quy định về điều kiện nêu trên và tham khảo những trường hợp cụ thể được Nghị quyết 02 hướng dẫn, để biết về trường hợp của mình.

(Theo PHƯƠNG DUNG // Cantho Online)